文档介绍：中银大厦2002年策划推广方案
第一部分销售力分析
市场分析
大连市经济环境分析
2001年,大连市经济发展保持良好势头,经济增长处于较高的水平,产业结构得到进一步的调整,积极发展多元化产业结构,使重工业、轻工业、旅游业、服务业、转口贸易、金融产业等得到均衡发展。
按照大连市“十五”计划,大连市今后将建成为区域性航运、商贸、旅游、金融和信息中心,成为中国北方沿海的重要中心城市,并成为文化、体育和现代产业协调发展的国际名城。使国内生产总值和固定资产投资规模年均增长10%以上,到2005年人均GDP突破4000美元,城市发展接近中等发达国家水平。
近年来,大连市大力发展事关全局的重点经济领域,进行经济结构的调整,推动经济全方位对外开放,大力发展高新技术产业,推进服务业的健康发展,加速重大基础设施的建设步伐,用环境经济理念指导城市建设,一直保持着大连在东北地区的领先地位。
我国加入WTO后,大连市作为我国沿海重要港口城市之一,拥有东北地区唯一的不冻港,必将成为东北地区与世界各国及地区的联系枢纽;经济的持续增长、产业多元化发展也为大连的可持续发展提供了有力的支持,有助于大连市经济的稳定发展,对扩大市场需求、提高城市的整体竞争能力起到积极作用。
预计未来数年大连经济发展将进入高速发展时期,这为房地产业带来了较好的发展机遇。
但是,随着市场的进一步开放,经济环境不断变化,大连作为东北地区“国际化花园城市”一枝独秀的地位将会被弱化,其它地区(特别是沿海地区)的发展有可能会超越大连,并逐渐取代大连现今的优势,使大连市经济发展放缓。
大连市房地产市场状况
大连市房地产自95年来经历了复苏、飞速发展及迅速膨胀的发展过程,目前房地产的发展已进入异常活跃期,发地产行业的整体利润已达到了最高水平,房地产投资的风险进一步加大。
大连市是我国大中城市中房地产价格最高的城市之一,2001年商品房的平均价格接近3200元/平方米,但商品房的成交却异常活跃,房地产产品商品化程度较高,个人购房比率到95%以上。
大连经济的持续发展推动房地产投资开发,截至今年10月房,大连市房地产投资额、施工面积、销售面积、销售额均比去年同期有较大幅度的增长,而竣工面积却较去年同期有很大的下降。
今年1—10月份的统计数据表明,大连房地产市场住宅的成长速度较快,而包括写字楼在内的其它房地产商品供需则相对疲软;市场上竣工面积较去年同期有家大幅度的下调,%,因此未来几年里,随着潜在供应商品房的不但推出,房地产市场消化的压力将进一步加大。
目前,大连市部分高价住宅(3000元/平方米以上)、商用物业(10000元/平方米左右)滞销,主要原因是楼价过高超出了市场的心理价位和购买能力的承受范围,价格过高导致升值空间过小难以刺激买家和投资者的购买热情。
调查还表明商铺、商住两用的公寓式商品房的成交较为活跃,颇受买家欢迎,如天津街、友好大厦、曼哈顿等,说明了人们卖房子已开始倾向与投资性质。
随着大连经济环、人们投资观念的变化以及金融制度变革,不少消费者、投资者都把资金投入到房地产市场中,房地产市场空前活跃;此外,房地产二、三级市场联动格局初步形成,使房地产投资环境日趋成熟;同时,由于不少发展商、投资者对房地产市场的前景过分乐观,不断催谷楼价使楼价虚高,因而也伴生了房地产市场的
“泡沫经济”。
2001年1—10月份房地产市场统计数据
项目
数量
同比增长
房地产开发投资
%
施工面积
总体
%
住宅
%
竣工面积
总体
-%
住宅
-%
销售额
总体
%
住宅
%
销售建筑面积
总体
%
住宅
%
均价
总体
3102元/平方米
——
住宅
2984元/平方米
——
小结:
从上述数据可知,大连市房地产的发展十分迅速,房地产开发投资与市场消化能力均处于快速成长阶段。住宅业的发展迅速膨胀,在短期内住宅的供应量将有大幅度的增长,供过于求的压力将进一步加大,目前3000元/平方米以上住宅滞销就是先兆;而写字楼等非住宅产品的发展则相对缓慢,但由于写字楼的市场面较窄需求十分有限,因而写字楼供应的任何变化均会影响到市场供求关系。
写字楼市场的现状及发展态势
我国于2001年11月正式加入WTO后,会逐步开放以前外资难以涉足的行业和经济领域,如金融、保险等。而大连作为重要的沿海城市,必将成为众多跨国公司的登陆点,其进入