文档介绍：第五部分收益法评估说明一、关于评估对象本次收益法评估对象为北京顺鑫天宇建设工程有限公司于评估基准日 2012 年2月29日之股东全部权益价值。二、收益法的方法介绍、应用前提及选择依据(一) 方法介绍收益法是基于一种普遍接受的原则。该原则认为一个企业的整体价值可以用企业未来现金流的现值来衡量。收益法评估中最常用的为折现现金流模型,该模型将资产经营产生的现金流用一个适当的折现率折为现值。运用收益法,即用现金流的折现价值来确定资产的公平市场价值通常分为如下 4个步骤: 1、预期未来一段有限时间(通常是未来 5年)的现金流量; 2、采用适当折现率将现金流折成现值,折现率应考虑相应的形成该现金流的风险因素和资金时间价值等因素; 3、确定该有限时间段后的企业剩余价值(残值),再将其折现为现值; 4、将有限时间段现金流现值与有限时间段后的剩余价值现值相加,再经过适当折扣调整后确定股权的公平市场价值。收益法的基本计算原理可由推导出:(公式略) 上式实际上是收益法评估的基本公式,该基本公式可以解释为期初投资的市场价值等于存续持有期间经营现金收益的现值和加上期末残值的现值。 n为经营初期年限,一般为 5年左右,但有时也会根据具体情况相应延长; Pn为n年后企业价值,我们有时也称其为―残值‖。对残值的估算,在持续经营假设条件下经常采用永续年金的方法。对于全投资资本,上式中 DCF (净现金流) =工程现金流入-工程现金流出–营业税金及附加–管理费用–所得税+折旧与摊销–资本性支出。评估假设企业未来现金流量是建立在经营性资产与负债基础上发生的,本次评估不考虑部分偶然性大或特殊性强的非营业范围内收支项目的未来发生。评估人员对资产占有方公司历年财务报表进行审查,对其资产、负债和收支项目根据评估的特殊需要和假设进行必要之分类与调整: 评估人员将非经营性资产与负债和付息负债从全部的资产与负债中区分出来;企业全部股东权益的公允市价=全投资资本的市场价值-付息负债=(预测期净现金流现值总额+残值的现值+非经营性净资产价值+溢余资产价值)-付息负债(二)应用前提从上述收益法定义和原理来看,它涉及三个基本要素:一是被评估资产的预期收益;二是折现率或资本化率;三是被评估资产取得预期收益的持续时间。从这个意义上讲,应用收益法必须具备的前提条件是: ; ; 。具体到本次评估,收益法的应用前提均能满足: 首先,顺鑫天宇是成立于 1989 年,经营历史悠久,先后获得―中国建筑业 500 强企业‖、―北京市建设行业诚信企业‖、―质量 AAA 级单位‖等称号; 2011 年实现收入 个亿,年增幅 107% ;顺鑫天宇于评估基准日的在做项目 20个,储备项目 6个,估算在做项目的未来可实现现金流入 个亿,储备项目拟合同标的 个亿;绝大部分项目都是从顺义区政府、控股母公司顺鑫农业等传统渠道获得的, 项目风险较小。所以,评估认为顺鑫天宇的未来预期收益是可预测的。顺鑫天宇所属建筑施工行业,存在比较多的同业对比公司,可对这些公司进行分析计算,来求取期望投资回报率; 本次评估采取了客观严谨的尽职调查,未发现影响企业持续经营的重大不利因素,认为未来企业是能够持续经营的,获利期限按永续考虑。(三)选择依据本次评估的目的是拟增资,涉及的评估对象是顺鑫天宇未经审计的账面净资产。从理论上讲,被评估企业具有独立产生现金流的能力, 收益法相比资产基础法更能够全面反映企业的市场价值,因为资产基础法是单项资产的评估价值加和的结果,部分归属于企业的无形资产未能考虑,如:客户资源、品牌声誉、生产经营能力、关联交易等。资产基础法评估未能综合考虑这些因素对企业经营状况的影响,从而得出的市场价值可能存在有失偏颇之处。但是,收益法预测也较难规避在评估计价过程中评估人员的主观性影响因素,限于建筑施工行业的客观现状和被评估企业的项目管理水平,评估人员在对项目建设规模变更、未来项目核算标的、收入成本发生及结转时点、合理费用估测等方面的估计测算上取得的支撑依据不充足,将存在较大的主管判断风险。所以选择收益法是为了从项目收益能力的角度评价企业股权价值,从而为成本法结果起到对比印证的作用。三、预测的假设条件收益预测是进行企业价值评估的基础,而任何预测都是在一定假设条件下进行的,对企业未来收益预测建立在下列条件基础上: : (1)国家现行的方针政策无重大改变; (2)国家现行的利率、汇率等无重大变化; (3)公司所在地区的社会经济环境无重大改变; (4)企业所在的行业保持稳定发展态势,所遵循的国家现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重