文档介绍：上海中原物业代理有限公司中国均瑶集团 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED CHINA JUNYAO GROUND 序写字楼市场的活跃是整个城市经济活动的重要晴雨表, 年《财富》论坛、 2001 年 APEC 会议、 2010 年世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其会场设在上海……种种迹象表明, 经过近 10 年的快速发展,上海已成为中国经济发展的龙头, 其经济地位无论在国内还是在国际都得到了很大提升, 并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。孕育在这样一个国际化大都市中, 上海写字楼市场有着得天独厚的优势。回顾上海写字楼市场的发展历程,其经历了膨胀、鼎盛和衰退, 当前正处于繁荣复苏的时期。中原以期通过本报告能令产品的规划更好地为营销服务, 从而使产品特色鲜明, 更具典范效应。同时也为本案的营销工作开展之步骤与方式作事先提点。上海中原物业代理有限公司中国均瑶集团 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED CHINA JUNYAO GROUND 目录定位篇一、项目定位……………………………………………………………………… 4 二、目标客户定位………………………………………………………………… 7 三、价格定位……………………………………………………………………… 9营销篇一、销售推广策略确定………………………………………………………… 13 二、市场推广…………………………………………………………………… 19 三、产品与现场完善建议……………………………………………………… 21 上海中原物业代理有限公司中国均瑶集团 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED CHINA JUNYAO GROUND 品定位篇上海中原物业代理有限公司中国均瑶集团 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED CHINA JUNYAO GROUND 一、项目定位 项目概况?所处区域: 徐汇区?地理位置: 东安路 50弄18号?基地面积: 5868 平方米?总建筑面积: 68562 平方米?产品形态: 甲级涉外写字楼?建筑形状: 海螺状?可售面积: 28535 平方米( 5—17层) 根据本案的自身特征,产品属性定义为: 区域内 5A 级智能化地标性甲级涉外写字楼诠释: 从本案所处区域和特性分析来看, 其在本区域内的定位相对来说较高,必然导致开发商营建成本提高,租金价格也随之提高,最终是否受市场所认可, 直接关系到本案的最终销售状况。但是, 一个写字楼是否得到市场的认可, 一方面取决于物业的先天条件, 如所处位置、交通便利情况、周边配套等条件; 另一方面需要物业品质的提高、市场的稀缺以及产品的推广造势。所以,中原认为:在提高物业品质同时,可以充分利用中原的专业经验、对市场的敏锐以及先进的营销理念对本物业进行包装于推广,将其优势充分体现出来, 从而淡化其不利因素,把本案提高成一个高档写字楼。上海中原物业代理有限公司中国均瑶集团 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED CHINA JUNYAO GROUND 定位依据优势分析?地段公共交通线路繁多,出行非常便捷; ?周边商业配套设施齐全,办公配套条件较好; ?由于生活环境成熟,中高档的住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间; ?本案周边的写字楼供应量尚未饱和,还有较大的需求空间; ?开发商实力较强,其品牌优势在未来的市场推广中会起到很积极作用; 劣势分析?本区域的写字楼入住率相对于徐家汇商圈周边写字楼较低,是因为本区域的地理位置与其相比没有优势可言,要吸引大公司的入住必须在营建标准上有所提高; ?本案所处的位置并不是传统意义上的商务区,所以国内外大公司对本案的接受度可能会不是很高,如何提高本案对打公司的吸引力将是我们今后推广中的重点; ?从目前的写字楼市场来看,作为 5A 级甲级涉外写字楼一般只租不售,因为如果销售的话,可能会导致客户层次降低以及给管理带来不便,从而影响大公司的入住; ?由于本案建设周期较长,导致市场形象不好; 市场分析本区域是上海传统的西部高尚居住地段,而徐家汇商圈中汇金、汇联、港汇、美罗城、东方商厦、第六百货、太平洋百货等构成上海西部最热闹的次商业中心, 其直接影响到写字楼的分布于租金价格。总的来说,徐家汇写字楼分布比较散,主要以美罗大厦、上海实业大厦为代表。上海中原物业代理有限公司中国均瑶集团 SHAN