文档介绍：“湘水郡”物业项目
中央空调系统运行管理方案
长沙市观澜湖物业服务有限公司
2015 年 4 月
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目录
一、中央空调系统运行管理方案
前言…………………………………………………………………………………3
空调运行人员管理……………………………………………………………………4
空调系统运行…………………………………………………………………………9
空调系统检查……………………………………………………………………… 11
空调系统维护、保养…………………………………………………………………14
异常情况的应急处理……………………………………………………………… 21
常见故障的分析与解决方法……………………………………………………… 22
支持性表格…………………………………………………………………………………… 26
二、专业维保公司维保方案
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前言
麦克维尔中央空调系统作为 “湘水郡”物业项目的大型重要设备，安全经
济运行、保证供冷（暖）质量是管理的基本要求，所以制定科学、合理、安全的
运行管理制度是保证空调系统高质量、高效率地运行，降低能耗、延长检修周期
和使用寿命的基本保证。
根据“湘水郡”物业实际情况，我司特编制了麦克维尔中央空调系统运行管
理方案，呈与湖南湘水投房地产有限公司领导进行沟通和交流。本方案主要内容
包括空调运行人员管理、空调系统运行、空调系统检查和空调系统维护保养四大
部分。管理、操作和维修人员是空调系统运行管理的主体，因此运行人员管理是
空调系统运行的重要保证，由于中央空调系统的专业综合型、复杂性，要求运行
管理人员、操作和维修人员必须具有相应的资格认证才能上岗；并且在上岗之前，
所有运行管理、操作、维修人员必须进行培训；空调系统的运行管理、操作和维
修人员除了要满足各自岗位的基本职责外，还要达到运行管理的职责要求；在加
强对技术人员管理的基础上，我司作为空调运行管理单位还将通过制定一些激励
制度促进工作人员节能，获得较好的节能效果。
空调系统的运行管理包括空调系统的操作规程、系统运行调节和运行参数的
节能监控，空调系统在实际运行过程中只有按照标准的运行操作规程进行操作，
采取合理、可行的节能技术措施，才能保证空调系统运行安全，运行节能，只有
严格监控空调系统的运行参数、空调房间的温度，统计电、热、燃料的消耗，才
能及时发现能源浪费问题、及时查找问题，进行修整，最低限度地降低能源的浪
费。
空调系统能进行运行，首要条件是要满足空调设备的正常运行，这就要依赖
于工作人员能及时发现设备的运行问题，及时解决故障问题，因此，制定科学合
理的节能运行检查制度是运行管理的关键问题，根据麦克维尔空调设备的特点，
我方制定以下检查制度：开停机检查、巡回检查、周期性检查等制度。而有针对
性地做好空调设备和系统的维护保养工作，又是空调系统保持良好工作状态、减
少或避免发生故障和事故、延长使用寿命，降低能耗的重要条件之一。因此在管
理中也必须做好空调系统和设备的节能维护保养工作，在管理中我方实行自身保
养与专业维保公司互相配合，制定了相应的开机前维护保养、日常保养、定期保
养及停机期间的维护保养规定。
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空调运行人员管理
一、空调系统运行管理制度结构图
空调系统运行管理
空调运行人员管理空调系统运行空调系统检查空调系统维护保养
资技岗运节档设巡周设系
格术位行能案备回期备统
认培职交激管开检性维维
证训责接励理停查检护护
班机查