文档介绍:房地产工程投融资尽职调查实务
个人介绍
徐颢,高级理财规划师、执业律师,具有证券从业资格,工学学士、法律硕士,先后毕业于西安交通大学、清华大学。
曾在建立银行深圳分行营业部、国际业务部、金融市场部及长安国际信托股份西北业务三部工作,从事过对公结算、贸易融资、外汇交易、资金衍生产品交易、贵金属业务及信托经理工作,现任长安国际信托股份尽职调查部高级信托经理。
房地产工程尽职调查关注点
一、工程情况
1、合规性分析;
2、工程位置;
3、经济效益分析;
二、融资方及股东背景
1、行业背景〔开发资质〕;
2、股东实力〔产业构成、成长历程及社会关系〕;
三、其他弥补
尽职调查资料来源
1、企业书面提供〔加盖公章〕;
2、互联网〔人行征信、企业信用查询系统、法院文书网、被执行人查询系统、土地出让价格、房屋价格、负面信息
3、实地走访〔本工程及周边售楼部、房产中介〕
4、登记机关查询;
5、其他金融机构〔银行、信托、小贷公司〕;
6、访谈:基层员工,针对性选择访谈对象。
工程情况
一、根本控规指标情况〔案例四附表〕
二、分期情况及重要节点〔对应现金流量表〕
三、工程卖点及市场情况
房地产开发流程
一、可研报告及立项文件
二、拿地
1、招拍挂信息〔互联网查询〕;
2、土地出让合同〔土地出让金、用地面积、性质及土地出让金缴纳期限〕;
3、土地出让金缴纳凭证;
4、土地使用权证〔用地面积、用地性质等〕;
5、实地走访看土地状况〔是否涉及拆迁?净地、毛地、熟地〕
6、核对银行流水;
房地产开发流程
三、规划
1、配套规费的缴纳及免除情况;
2、施工许可证是否取得?是否已经开工?
3、总平图;
4、设计方、施工方及监理方〔合同及付款凭证〕
四、施工
1、五通一平、土方工程〔渣土问题〕、桩基工程、正负零、封顶、外立面、内部装修、景观工程、绿化、入伙;
2、按月出监理报告〔监理合同及监理费〕;
房地产开发流程
五、工程款支付
1、施工合同约定的付款条件;
2、工程量确认文件;
3、付款回单及银行流水;
4、收款方开具的发票〔或有〕;
房地产开发流程
六、预售
1、预售条件:主体过半或其他;
2、销控表;
3、销售回款账户流水〔现金收款〕;
4、销售合同及收款收据;
5、网签系统;
6、单独走访售楼部了解销售情况、付款条件及售价;
工程财务分析
总投资及资金来源
已缴金额
未缴金额
合计
合计
楼面地价
元/平方米