文档介绍：叠拼产品推货及推广安排叠拼产品竞争汇总项目名称麓山国际社区圣巴巴拉蔚蓝卡地亚东岸叠拼复地雍湖湾叠拼城南逸家叠拼体量(叠拼组团) 180 套——约 160 套一期一批次 32 套推出时间 2009 年 2009 年5月 16 无 2010 年5月 21 日销售率/销售周期售罄叠拼现在仅余几套套估计 3个月售价二手房估价: 11446 元/㎡ 1万- 万元/㎡ 200- 400 万/套户型面积 190-419 ㎡ 230-304 ㎡ 200-220 200-280 ㎡对本项目的威胁无★★★★★★★★★★与本项目相比的优势麓山国际社区的品牌优势、外立面优势蔚蓝卡地亚留给客户的高端形象地段较好, 有湖景和公园资源户型设计合理、赠送面积较大与本项目相比的劣势户型实用性不足,赠送面积较小已经不是纯粹的叠拼产品, 类多层产品夹杂高层产品, 影响别墅的品质项目位于新川大旁,比较喧哗,另江安河水污染严重, 自然资源没有本项目好蓄客周期(从第一次出街到开盘的时间) 第一次亮相: 2009 年 10 月 26 日开盘时间: 11 月 15 日蓄客周期:约 60 天开盘销售情况:销售约 86% 第一次亮相: 2009 年4月 25 日开盘时间: 5月 16 日蓄客周期:约 60 天别墅产品尚无推广第一次亮相: 2010 年5月7日开盘时间: 5月 21 日蓄客周期:约 50 天开盘销售情况:约 15 套平均月去化速度 67% 46% 无联排、叠拼共余 20 套叠拼产品竞争汇总通过市场分析,再加上,下半年政府对房地产的调控政策等因素, 所以应该留够蓄客时间,并且突出叠拼组团的性价比优势。因此建议: 建议蓄客时间至少在两个月以上叠拼价格跟其他楼盘同类产品相比应有较大优势,从而突显项目性价比的优势。高层及后期别墅裙楼及独立商业街后期规划幼儿园后期规划别墅区后期湖心岛景观别墅区学校香草山 2、3期别墅区区位:整体位于小区核心景观区,私密性和独立性较强配套:有独立成体系的小区商业街作为生活配套,在其不远处有学校,幼儿园等教育场所。景观:紧邻后期规划的湖心岛别墅区,水景观独一无二。(按前期规划来看,可能会重新规划修改。)现有条件看,叠拼组团在整个小区规划中的优势还是相当明显的,后期有较多的卖点可以挖掘。本项目叠拼组团分析:整体区位本项目叠拼组团分析:户型面积相对于其他竞争项目,本项目叠拼产品的面积及地下室赠送空间、上层架空空间等都具备极大的竞争力; 从总体面积区间来看,本项目叠拼产品与市场上主流的面积区间( 300 平米以内)相比,本项目上叠拼户型优势更加明显,下叠拼总价及面积相对较大,销售难度更明显。从户型来看, 4层下叠拼的面积最大,总价抗性也最大,但是在数量上相对比例略小( 40 套,占 23% ),是未来出货的难点所在。型号 B B1 B2 总计及平均-1-2F 3F-5F -2-2F 3F-5F -2F-2F 3F-5F 层数 334343 套数 48 48 12 12 28 28 176 面积 总面积 12264 本项目叠拼户型分析: B1/B2 (下) —— 399-438 平米-1、-2层双地下室空间,延伸私密活动空间双车位地下室直接通达室内,完全人车分流跃层式结构设计, 层次感分明 灵动客厅开间,增加通透尺度采光地下室私密不隔绝玄关式庭院入户超强仪式感立体户外露台空间立体户外露台空间本项目叠拼户型分析: B(下) —— 359 平米双车位地下室直接通达室内,完全人车分流中空多功能空间, 可搭建通透私密空间,更多创意点采光地下室私密不隔绝电梯随意通达地下室与一楼空间,畅通无阻 灵动客厅开间,增加通透尺度跃层式结构设计, 层次感分明玄关式庭院入户超强仪式感立体户外露台空间本项目叠拼户型分析: B(上) —— 223-225 平米电梯随意通达地下室与一楼空间, 畅通无阻整层幻变空间,超高性价比层层露台或阳台,前后通透,户户亲近自然本项目在竞争中的价值点与市场各产品对接后,我们项目的竞争点在哪里: 简约欧式和新古典主义在目前的成都高端住宅市场较受认可私家花园面积较市场同类产品大,可作为景观或可变空间用四周景观不错,东面南面临近香草山,绿化好, 西面有湖景。地势也较高,视野有保障。雅居乐的高端产品品牌有一定的市场号召力,性价比受到认可后期商业街、学校的建成会显示出一个 2000 亩大盘在配套上的优势,但在目前的情况下,此优势只在于其 万平方米的会所上,商业的呈现若能加快将是一大利好阳台、私家花园面积大,赠送