文档介绍：沈阳城市综合体项目研究新联康新联康研展部研展部 2010 2010 年年1 1月月目录目录??房地产市场表现房地产市场表现??在售综合体项目分析在售综合体项目分析??未来竞争形势分析未来竞争形势分析??城市综合体概况城市综合体概况房地产市场表现房地产市场表现?近期市场供求?价格水平分析?收入与房价对比?需求结构?房地产发展?房地产投资沈阳近年市场供需两旺,整体供应量和成交量大幅上涨,从 2005 年以来年平均涨幅分别达到 32% 和 16% 。相对来说供应量的增长更高于成交量的增长速度,整体市场供大于求的情况逐年加剧。 08 年受宏观环境影响,市场供应量有小幅回落,但成交水平与 07 年保持一致,市场波动不明显。 2009 年沈阳商品房的上市量为万平方米,成交量万平方米,供求比为 1: ,市场供小于求,对比 2008 年同期,供应量为万平方米,成交量万平方米,供求比 1: ,供求缺口扩大。 09 年沈阳的市场相对呈谨慎态度,但成交明显高于去年,市场健康发展。房地产市场表现房地产市场表现近期市场供求受08年经济危机影响, 09年市场相对谨慎,发展势头良好。沈阳 02-04 年的价格平稳增长,从 04 年开始有所上涨,但上涨幅度不大,商品房价格年平均增长率为 4% , 09 年商品房价格突破 4000 元/平方米的大关。价格水平分析受城市资源及发展速度所限,同比全国其他城市房产价格, 沈阳价格相对偏低,有一定的增长空间。房地产市场表现房地产市场表现沈阳 08 年房价年均增长率为 % , 2008 年沈阳城镇居民人均可支配收入 17295 元, 比上年增长 %. 收入的增长率远高于房价的增长速度,居民具备购买能力。上海 02 年之后人均收入增长率均低于房价的增长率, 深圳从 03 年开始房价的增长率就开始超过人均收入的增长率,居民购买力明显不足. 收入与房价对比从01年至今沈阳房价增长比较平缓,增长幅度不大,居民具备较强的购买力。房地产市场表现房地产市场表现需求结构市场以刚性需求的中小面积去化为主, 3000-5000 元价格段居多。?价格方面集中在 3000-5000 元为去化主力价格段,随着高端市场供应增加, 6000 元以上成交比重也有明显增长。?60-90 平方米产品为市场需求主力, 大面积 180 平以上产品需求有小幅增长。房地产市场表现房地产市场表现价格平稳提高成交量快速增长量价快速增长阶段价格剧烈上涨阶段,成交量萎缩阶段量价快速增长阶段价涨量升,震荡期价稳量跌市场调整房地产发展不同于一线城市,沈阳的价格平稳,而且成交量迅速提升, 08 年各一线城市成交量大量下降,但沈阳依然稳步上升,没有出现量价下跌的现象。 09 年成交均价更是突破了 4000 元关口。房地产市场发展时间较晚,居民较强的购买力及刚性需求支撑市场平稳发展,受宏观影响较小,目前处于稳定发展期。房地产市场表现房地产市场表现 2008 年沈阳固定资产投资 3008 亿元,比 2007 年增长 %。 2008 年沈阳房地产投资总额亿元, 比 2007 年增长 %。其中住宅投资亿元,同比增长 %。固定资产投资额中,房地产投资额仍点有较大份额,占固定资产投资额的 %。城市经济健康发展,开发环境良好,众多投资落户沈阳,房地产占据较大比重. 房地产市场表现房地产市场表现房地产投资小结: 整体发展势头良好,市场健康稳步增长,居民具备较强的购买力,刚性需求旺盛。房地产投资不断增加。