文档介绍：定位及物业发展建议报告逻辑结构
工作阶段：前期定位阶段
服务前提：基本经济指标确定
世联提供的服务：
区域发展研究
市场研究
客户研究
发展战略建议
项目定位
产品定位及创新
定位的思路和流程
情境与冲突通过3C (strategic three Cs)分析描述
市场战略本质上是处理三个要素之间的关系：消费者、竞争和项目（企业）
参考报告结构：
《项目前期策划报告》提纲
前言部分
发展商目标
（一般分为经营目标、品牌目标等，经营目标指对消化速度、利润空间、回款额等）
世联对项目的理解和问题构建
（报告要解决的核心问题）
正文部分：
本体分析
本体条件分析：
经济指标
项目四至
交通条件
配套条件
其他资源条件
产品分析（如有产品规划需要调整，则对现有产品进行分析）
发展商分析（有时需要对发展商的产品线、品牌、开发经验等进行分析
本体小结：
本体有劣势分析
本体关键字和项目特征总结
宏观背景——城市经济和产业发展规律
天津市宏观市场分析
天津市宏观经济概述
整体土地市场概述
整体住宅市场概述（供应、成交、价格、销售速度、变化趋势等特征）
宏观市场小结
产业政策与发展规划/变化
本项目产品对应的相关产业政策
天津市产业发展规划与趋势
对本项目的影响
区域价值和发展前景研究
区域的历史（部分项目区域有历史文化价值的可对此项进行分析）
区域的现状：
区位
交通
资源
小结
区域的发展：
区域发展动力
区域产业规划
区域人口规划
区域交通规划
小结
区域价值总结
市场分析
区域一级市场分析
土地出让及成交分析
区域二级市场分析
板块格局（划分、特征、成因、驱动、发展潜力）
供应特征
成交价格
成交速度
产品特征
典型项目及其客户扫描
区域三级市场分析
成交价格
成交速度
产品特征
未来竞争
竞争格局
商品房存量及新增
未来土地供应
客户研究研究区域界定及线索客户来源分析客户需求分析客户置业逻辑分析客户精神属性分析
项目发展战略
项目发展SWOT分析
项目优势（Strength）分析
项目劣势（Weakness）分析
项目机会（Opportunity）分析
项目威胁（Threat）分析
项目目标回顾
模型选择
案例借鉴
不同产品组合/方向研判
组合方式/方向选择
组合方式／方向对比评判
组合方式／方向测算
项目核心竞争力确立
项目发展方向判定和市场定位
项目战略定位
项目战略定位
市场占位（目标市场、品类档次）
属性定位
（1）产品属性
（2）项目形象及演绎方向
客户定位
核心、重点、边缘客户定位
客户物理属性演绎
客户精神属性演绎
产品定位
产品类型及功能组合定位
面积区间和户型配比
产品价值体系梳理
经济测算
定价
静态定价（市场比较法）
动态定价（价格增长）
静态经济测算
项目总投资预算及经济指标测算
经营收入测算
成本及费用测算
利润率测算
动态经济测算
项目开发建设进度及重点节点安排建议
初步推退售计划
动态回款测算
（若有不同定位方向的对比，有可能每个定位方向都需要做以上测算）
注：并非所有报告都需要解决以上提到的所有问题，依据不同的报告需求可灵活增减
物业发展建议的出发点
原则：一切均基于CVA——“竞争的价值增加”(Competition Value Added)
市场竞争性：
基于市场产品水平调查统计分析（空间尺度、户型、建筑园林风格、配套水平和数量、配置水平统计表），提出具有竞争优势的方向；
客户价值的增加：
客户价值分析
基于客户价值分析（客户价值取向、生活方式、空间观念、行为模式分析表），提出客户满意方案；
地块价值的发掘利用：
基于地块价值分析和规划价值分析提出设计增值方向
参考报告结构：
《物业发展建议报告》提纲
总述
产品功能设计原则
本项目产品定位
总体规划设计建议
建议依据——本项目的市场定位
规划建议
总体规划思路
布局设计建议
空间组织建议
景观组织建议
交通组织及停车设施规划建议
交通组织规划建议
停车方式建议
公共设施规划特征
会所建议
商业设施位置建议
公共空间建议
入口及进入道路
市场竞争性
客户价值敏感点（价值点、客户语录）
案例借鉴
建议
社区区隔
市场竞争性
客户价值敏感点（价值点、客户语录）
案例借鉴
建议
精神堡垒
市场竞争性
客户价值敏感点（价值点、客户语录）
案例借鉴
建议
园林景观的主题风格建议
市场竞争性
客户价值敏感点（价值点、客