文档介绍：南通英伦·上院市场研究报告
谨呈:南通今日天成置业
上海智旭&联旭营销机构谨呈
2007年8月9日
我们的工作都必须以现实条件为基础,以共同的目标为导向
打造南通东部别墅市场里程碑式项目
实现企业品牌
实现区域及地块增值
我们的目标
项目背景与约束条件
南通市区人认知程度不太高的区域,目前交通、生活配套均处于原始状态。但处于成长性板块。
所在片区形象一般
住宅市场供不应求
地块控规政策导向性强
开发商惜售,市场供求显著减少,导致南通房地产市场住宅价格迅速爬升;别墅市场供应量更小,多为混合型别墅,纯别墅小区仅有一个。
政府主导南通向东向南发展,本地块面临较大的发展机会;
本报告的研究思维导图
客户分析
发展战略
项目界定
市场分析
问题界定
结构化分析
客户构成
消费特征
项目界定
南通是连通苏南、苏北的枢纽城市定位为上海都市圈副中心城市
城市区位优越:发展依托江海,苏通大桥通车后将纳入上海一小时经济圈;
经济领先:年GDP超千亿、财政收入超百亿,在江北处于领军者地位;
城市定位:以建设上海北翼现代化港口、工贸、旅游城市的总目标,建设上海都市圈副中心城市
资料来源:南通市
城市总体规划概要
海安、如皋城镇圈
农业开发为主,工业处于转型期
沿江经济发展轴
宁通启公路为依托的城镇聚合轴
南通市城市圈
市域政治经济文化中心
掘港、长沙城镇圈
农业开发与滩涂养殖业为主
汇龙、吕四城镇圈
海洋渔业、养殖业、加工业初具规模
区域属性和项目属性的基本界定,可以帮助我们明确研究方向和方法
区位属性
上海都市圈副中心城市的城市定位
苏南苏北的联系纽带,江北经济领跑者
房地产市场处于启动阶段,宏观经济能够支撑房地产业高速发展
地处通州,区域目前南通市区人认知度不高
项目属性
南通第二个纯别墅小区
未来可达性好、交通便捷
周边形象一般,目前道路系统尚为完善
S:情境(situation)——项目背景事实(项目、客户、市场)
区位比较尴尬
特色纯别墅小区
客户需求存在空白点
市场机遇好
项目为纯别墅小区,且在规划设计上有独具特色之处,户型及总价上较其他项目有优势,且附加值较高;
地处通州境内,南通市区对其认知度不高,从目前的进度看连接市区的主要交通道路青年路在年前贯通基本没有可能;
南通中高收入消费群普遍存在外流,现有房地产市场与消费者需求存在脱节;
别墅市场供不应求,且竞争仍以本地化为主;
R1:不期望结果——按常规发展的可能结果
从企业目标上
企业品牌贬损或增值有限
从土地运营上
土地价值贬损或增值有限
从销售上
空间形象增值有限,且销售陷入困境
R2:期望结果——我们的期望目标
从企业目标上
成就企业品牌实现的里程碑
从土地运营上
土地明显增值,合作方式灵活多样
从销售上
整体形象发力,后期销售方式灵活