文档介绍：扬州· 西郊花园营销策划报告
目录
一、市场概况
二、竞争个案分析
三、定位分析及研判
四、提升点建议
五、价格分析
六、营销策略
七、地盘包装及完善
八、结论
一、市场概况
扬州城市概况
扬州市地处江苏中部,长江北岸,江淮平原南端。南部濒临长江,北与淮阴、盐城接壤,东和盐城、泰州毗邻,西与安徽天长、江苏南京、淮阴交界。
扬州辖广陵、维扬、邗江3个区和市经济开发区,高邮、江都、仪征3个县级市,宝应1个县,有70个镇,7个乡,12个街办,全市总面积6638平方公里,全市总人口458万人。
2006年,全年完成地区生产总值1100亿元, %。2005年人均GDP为20389元,2006年人均GDP为24540元,%。
GDP增长率10%-15%
房地产业飞速发展
GDP增长率4%-5%
房地产业停滞甚至倒退
房地产业萎缩
GDP增长率小于4%
GDP增长率5%-8%
房地产业稳定发展
GDP增长率大于8%
房地产业高速发展
根据国民经济增长与房地产经济的关系,扬州市的房地产经济处于
飞速增长期!别墅市场也将具有非常大的空间
扬州别墅市场分析
目前,扬州市场上约有30多家楼盘推出包括联排、双拼、独栋等在内的各种样式的别墅产品。
从外立面风格来看主要分为纯中式别墅(如西苑、淮左郡)和欧式别墅(如海德公园,玫瑰园、世纪豪园、山河园、御园)
从面积来看,独栋别墅主要集中在270——350平米。瘦西湖西苑别墅最大面积达到700多平米。
扬州是一个文化气息很浓的城市,中式建筑风格典型,随处可见,老百姓对中式建筑已经处于审美疲劳的状态。
而本案欧式风格的立面由于有太多同类物业的存在,竞争力明显不足
与住宅市场发展相一致的是,扬州的别墅市场同样面临着一次重大的发展机遇,而别墅的购买者将成为其中的重要推动力:首先,随着扬州近几年的经济发展,本地购买力已经形成,而这部分人群在改善居住条件的基础上,一定会对未来的别墅生活抱有较高的期待值;其次,非本地的别墅购买力,如来自海外的扬州籍华侨、存有“扬州情结”以及倾慕瘦西湖历史文化的各界人士等,这类人群—般都具有较高的素质,有过高级别墅购买经历,对豪宅有着与国际接轨的标准和见地。
扬州别墅价格分析
“经济型”别墅的价位约在150万元左右;
中档别墅约在200万至300万左右;
真正具有“豪宅潜质”的高档别墅,价格一般在500万元以上。
扬州别墅市场区域价格差别较大,可见区位成为了重要的影响因素。
我们的项目所处区域不是扬州传统意义上的高档住宅区,片区价值对本案价格空间的支撑较弱,我们不得不依靠自身来突围市场。
套数
面积
金额(万元)
均价(元)
全市
71

西
独立
14

联排
22

复式
18

北
独立
5

联排
4

复式
3

东
独立
2

410

联排
1

复式
2

结论
由于城市土地资源的有限性和不可再生性,加之有关政策对别墅土地的严格控制,别墅物业在未来必然越来越稀缺。
根据扬州经济增长情况来来看,扬州别墅市场处于快速增长期。
扬州别墅价格具有一定的上升空间。
我们的项目没有区位优势,历史文化、风景环境缺乏,价格空间低。
扬州别墅市场的主要购买者是扬州本地人,还有一些与扬州有渊源的人、倾慕瘦西湖的人。
欧式风格建筑在市场上不具备竞争力。
二、竞争个案分析