文档介绍：依山地定价策略
广州经纬房产咨询有限公司
2007年11月
1
一、竞争项目分析
2
1、竞争项目平层拉差幅度市场调查
3
锦绣御景苑
4
总货量
一期(无电梯洋房)
占地:66670㎡
总货量:1088套
面积区间:70~100 ㎡
70~90 ㎡占70%
100 ㎡以上占30%
二期(电梯洋房)
占地:73400㎡
总货量:1500套
面积区间:70~270㎡
70~90 ㎡占70%
130~270 ㎡占30%
一期
无电梯洋房
二期
电梯洋房
5
三期
别墅
三期(别墅)
占地:67000㎡
总货量:200套
面积区间:230~350 ㎡
四期用地
未开发
位于三期左侧
占地约30亩
产品类别未定
注:
47~56栋中心湖景双拼别墅(350㎡)
其余为联排别墅面积230㎡
6
在售单位
20
21
31
26
25
栋号
总货量(套)
已售
数量
销售
比例
开售
时间
20、21
120
61
50%
07-10-1
25、26
120
106
89%
07-9-10
31
34
6
17%
07-9-26
洋房
22
27~30
栋号
总货量
备注
22
60
东西向单位
27~30
240
南北向单位
预计未来两个月推货量
将推楼栋
(以工程进度推算)
7
栋号
总货量(套)
已预订
数量
预订
比例
开售
时间
48~56
16
11
68%
07-11底
21~24
34
28
82%
25、26、27
24
20
83%
预计未来两个月推货量
栋号
总货量
备注
28~48
57~69
154
以现时的工程进度推算
别墅
25
26
27
21
22
23
24
56
55
54
53
52
51
50
49
将推别墅
[信息截止时间2007年11月20日]
8
注释:[信息截止时间2007年11月25日]
1、销售人员所述由于房管局实施网上预售登记系统升级,未出预售证。
2、现在售别墅单位正在接受诚意登记,诚意金十~三十万元不等,可定单位。
3、十一月底正式公开发售,届时诚意金可转成楼款,不认购的可以退回诚意金。
4、据内部信息得知,定十一月底开售的主要原因是因应“依山地天地合院”的VIP活动。
5、本周(11月19日~23日)在电视台黄金时段大规模投放广告,以特价5698元/㎡起联排别墅吸引客户,踩盘得知此5698元/㎡特价单位仅此一间,是第27栋的04单位。
6、11月24日正式对外公开发售,之前交了诚意金的客户可签署认购书,由于当天是“依山地”售楼部开放日,并VIP折扣优惠登记,有部份“锦绣”客户因而暂缓将诚意金转成定金。
9
价格拉差
20
21
31
26
25
20、21栋
东西朝向拉差: 300元/㎡
层差:30元/㎡
25、26栋
南北朝向拉差:300元/㎡
层差:50元/㎡
20、21栋
东向区内园景
西向市政规划路
31栋
南向望山景观
北向区内园林水景
25、26栋
南向区内园景水景
北向区内绿化
31栋
南北朝向拉差:200元/㎡
层差:50元/㎡
东向
4600

西向
4300

北向
4500

南向
4800

北向
5900

南向
6100

10