文档介绍：赠送面积效益分析
产品打造必杀技之一——偷容积的利润分析
送与不送研判——土地成本
假设:建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、(以上图表未考虑土地增值税)
结论:
赠送面积的利润率与土地成本无关;
因赠送面积价值打折,当土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6,赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率,拉升项目总体利润率,反之,则拖累项目利润率的提升;
利润率拖累区
利润率拉升区
分界点
送与不送研判——土地成本
假设:建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、(以上图表未考虑土地增值税)
结论:
因赠送面积价值打折,当土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6,赠送面积越多,对项目利润率提升越大,反之,则会拉低项目利润率;
利润率拖累区
利润率拉升区
送与不送研判——建筑成本
结论:
赠送面积的利润率与建筑成本成反比;
因赠送面积价值打折,当建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6),赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率,拉升项目总体利润率;
假设:土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、(以上图表未考虑土地增值税)
利润率拉升区
利润率拖累区
分界点
送与不送研判——建筑成本
假设:土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、(以上图表未考虑土地增值税)
结论:
因赠送面积价值打折,当建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6),赠送面积越多,对项目利润率提升越大,反之,则会拉低项目利润率;
利润率拖累区
利润率拉升区
案例:近期招标地块均位于利润率拉升区
假设:建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、(以上图表未考虑土地增值税)
1
招商观澜中心
2
中信西乡
3
天健宝安中心
案例:近期招标地块均位于利润率拉升区
案例:近期招标地块均位于利润率拉升区
假设:面积赠送率为30%、赠送面积折算率为60%、(以上图表未考虑土地增值税)
赠送面积折算率取值参考
赠送面积项目
折算率取值参考
具体取值重点考虑因素
内庭院
两层通高,不能封不能隔
R-50%
景观采光通风
两层通高,能封能隔两层
150%-195%
房间好用性\景观采光通风
一层,不能封
R-50%
景观采光通风
一层,能封
50%-95%
房间好用性\景观采光通风
地下室
可改为标准层高
70%-90%
房间好用性\景观采光通风
50%-75%
房间好用性\景观采光通风
假复式
夹层≤
60%-80%
房间好用性\景观采光通风
夹层>
70%-95%
房间好用性\景观采光通风
入户花园
一层,不能封
R-50%
景观采光通风
一层,能封
50%-95%
房间好用性\景观采光通风
两层通高,不能封不能隔
R-60%
景观采光通风
两层通高,能封能隔两层
150%-195%
房间好用性\景观采光通风
隐形衣橱
85%-100%
位置尺寸合理性
凸窗
假凸窗
80%-98%
可利用性
落地凸窗
70%-85%
可利用性
凸窗
50%-70%
可利用性
露台
不能封
R-40%
景观采光通风
能封
50%-95%
房间好用性\景观采光通风
阳台
不能封
R-40%
景观采光通风
能封
50%-95%
房间好用性\景观采光通风
花池
不能封
R-30%
可利用性
能封为室内空间
50%-95%
房间好用性\景观采光通风
R为保底折算率=单位建安成本×(1+15%)/均价
赠送面积价格提升公式
P送=P不送×(1+R1R6/R5)
△P保底=(1+i)T/2C建R1R4
案例
建筑成本
C建
面积赠送率
R1
配套面积比率
R4
实用率
R5
赠送面积折算率
R6
P送
P不送
△P
△P保底
宏发领域
1800
27%
80%
50%
14000
11979
2021
737
西岸观邸
1800
30%
80%
65%
10000
8040
1960
819