文档介绍：1
PARADISE RIDGE 前言
史上最高价宏观高压高端物业惊涛骇浪的一年
国务院“新 5 条”、上海“沪 12 条”相继颁布,“沪 12 条”限购令及提高土地增值税预征税率,银行贷款上做出
规定。楼市调控政策对上海高端物业市场提出了严峻的考验,从 4 月开始的观望至 10 月进入 Q4 的资金压力潮,
宣扬打折的热潮逐步发酵,随然开发商举牌的热情不减,但是其动机真的仅止是为了开发购地吗?大环境的逐步变
局,从价格不降、成交量却逐步萎缩的发展趋势下,沪上销售的脚步慢慢进入渐冻期。
古北香提岭是古北集团在沪上第二个跨区推出的别墅产品线,在这近一年当中虽然面对着诸多困局的挑战,例如:
为配合集团 09 年度总体指标要求下,仅蓄水一个月便在 2009 冬季(别墅最不具优势的季节)开盘,
挑战(原南汇版块 C 级地段挑战浦东)从未有过的高价(2010 年度均价 万/平)
推广的黄金时刻(4-10 月份)面临世博以及市场的严峻调控下,导致一整年的营销费用高涨
(EX:高炮减少、外展地点减少租金调涨..等),加上整体推广节奏碍于政令原因,反而在营销黄金时期(4-8 月)
出现 0 广告的无奈现象,这对项目因地段较偏而言,是很伤的!
最终整个香提岭团队在集团市场部与项目公司同仁及二家代理公司的通力合作下,依然做到了『原南汇独栋别墅
最高价位』、『销售成绩也是板块最佳』『达成年度 40 套的销售目标』的辛劳成果
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PARADISE RIDGE 目录
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2010 年市场回顾
2010. 1-11 月份整体市场变化解读
2010 年调控新政后豪宅与独栋别墅市场表现
2010 年调控新政后,独栋别墅分级表现
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解读调控新政后的楼市风向:价高量跌
1 月 2 月 4 月 6 月 7 月 10 月
国 11 条上浮存款二套贷款首付首套房贷最低
准备金 50%,贷款利利率上调至
率 倍折
“十二五“
暂停三套及以
上房贷;提供 1
“沪 12 条“颁
年以上当地纳
布限购令政策
税证明或社会
保险民暂停贷
款。
受 4 月政策影响,成交量迅速回落,经过 6-7 月市场观望期后,受刚性需求及打折促销等影响,成交量逐渐攀升,
10 月新政后再次回落
供应量体: 截止 2010 年 11 月供应量体 897 万平较 2009 年同期供应量体 1285 万平下跌 30%
成交量体:截止 2010 年 11 月成交量约 798 万平方米,环比 2009 年同期下跌 50%。
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成交均价:截止 2010 年 11 月全市成交均价约 万元/平方米, 较 2009 年度整体上涨了 28%.
2010 年全市别墅趋势:价稳量跌深
2009、2010 年全市别墅成交量及均价对比
成交量体:下跌 49%
2010 年 1-11 月全市别墅成交 6050 套约 138 万㎡,
年同比成交量约为万㎡,两年同期相差
09 268 130
万㎡;
成交均价:上升 27%
2010 年 1-11 月全市别墅成交均价约 万元/平方
米,环比 09 年成交均价约 万元/平方米呈上升。
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领航观点
市场成交量低靡走向将维持较长时间(2010 年上海房地产市场受严控政策影响)
货币政策收紧将加大及提速(存款准备金率上调达 18%历史高位,国际热钱流入国内,资本市场上涨
压力加大,产生更大的通膨压力)
上海高档物业价高的坚挺的局面(上海年底推出 104 幅土地,其中 14 幅纯住宅土地中底价 10 亿的赵
巷 16 号地块,罗泾 B1-4 地块,大场镇地块等及新江湾地价一路狂飙,兆丰路路东块(xh128E-03)
楼板价高达 万/平,“地王争夺战”都预示着价格未来的走势)
经济型与商业类型物业将成为紧俏热点(“沪市二条”使得消费者调整购房策略,选择一次性付款比
例增加,“房贷收紧”规避高首付及高利率)
短期投资行为将转变成长期性投资行为,关注力将更多转移到区域