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目 录
第一部分(bù fen) 萧县房地产市场综述
第二部分(bù fen) 项目定位
1- 项目SWOT分析
2- 项目在周边环境所处地位(dìwèi)分析
3- 项目定位
1- 萧县房地产供给分析
2- 萧县房地产发展趋势分析
“萧县石榴园地块”策划总纲
第三部分 项目营销策略
1- 项目案名、主推广语
2- 开发节奏及入市时机分析
3-销售与推广策略----三位一体协同配合建议
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“萧县石榴园地块”策划总纲
第一部分(bù fen) 萧县房地产市场综述
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“萧县石榴园地块”策划总纲
1- 萧县房地产市场供给(gōngjǐ)分析
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“萧县石榴园地块”策划总纲
1-1 萧县简介(jiǎn jiè)
地理位置：
位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处 。
城市面积：
全市总面积1871平方公里，人口约135万
人；辖18镇5乡708个行政村 。
区域交通：
萧县紧靠徐州都市经济圈中心徐州市，县城距京航运河30公里、徐州观音机场50公里、连云港出海口260公里 。
旅游资源：
千年古刹天门寺、天一角地下溶洞、永固水库(shuǐkù)、汉墓群、宋朝的古窖群遗迹、闵之骞鞭打芦花处、三让徐州的贤人陶谦墓、南朝宋国开国皇帝刘裕故里、苏轼发现煤炭处 。
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支柱产业：煤炭(méitàn)开采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺织、机械制造 。现有一500余亩的工业园区以及一条集书画创作、装裱、展览、交易、鉴赏于一体的书画艺术街
全国(quán ɡuó)100个重点产煤县之一 ，全国(quán ɡuó)防腐第一县 ,中国书画艺术之乡
萧县风情特点概括
矿产资源丰富：
煤炭、磁铁矿、大理石、瓷石瓷土等
旅游资源丰富：
旅游资源丰富，特色独具。萧县古迹遍布 。
人文资源丰富：
自古有“文献之邦”之美誉，风骚人物荟萃，春秋三贤（闵子骞、颛孙子张、颜子(yán zǐ)柳）皆孔门高足
“萧县石榴园地块”策划总纲
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“萧县石榴园地块”策划总纲
1-2 区域(qūyù)市场近期供销比及市场分析
2008年区域在售楼盘只有1个：凤山(fènɡ shān)花园,
未来竞争区域内竞争项目有苏商·新嘉园、柏星·碧水星城、瑞豪花园
分类数据
凤山花园
合计
07-08年供应面积 （m2）
约7万m2
约7万m2
07-08年供应套数
约500套
500套
全年销售面积（m2）
65000m2
全年销售套数
482套
482套
供销比
约1﹕
A. 区域(qūyù)年供销比情况
分析：
从一期年供销比看，周边区域供基本处于一个合理状态,
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“萧县石榴园地块”策划总纲
分析：从下阶段供应情况比来看，市场供大于求，将会形成成买方市场。
根源：一方面是区域大盘云集(yúnjí)， 08-09年集中放量供应造成；另一方面，
萧县作为一个半封闭市场，自身消化量也有限。
预测： 随着北区政务区的完善，周边居住环境的改善，萧县市民将更加认同
北区价值，市场环境更加趋好。
B. 未来(wèilái)区域供应情况
分类数据
凤山花园
苏商新嘉园
柏星·碧水星城
瑞豪花园
供应面积（m2）
m2
约7万m2
约65万 m2
供应套数
426套
630套
5800套
1366套
总计供应套数
8222套(除新嘉园)
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“萧县石榴园地块”策划总纲
1-2 区域(qūyù)市场楼盘基本情况对比分析
1、景观(jǐnɡ ɡuān)
景观越来越引起居民的重视，许多规模较大的楼盘都设有中心景观区，且也有不少楼盘设有水景、喷泉等，如：凤山花园的景观规划上就比较重视；但规模较小的楼盘景观意识较差，还停留(tíngliú)在经济适用房的水平上。
2、配套
◆ 通信：所有楼盘都预留了电话线、宽带、有线电话端口；
◆ 安全：所有楼盘都配备了门禁对讲机、大部分都有24小时保安巡逻智能化：
◆ 会所：在一半楼盘中设有会所，但面积不大，也没有起到实质性的作用。
居民对配套的认知程度还停留在满足基本的生活需求上，配套较高的楼盘价格自然也颇高。
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