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房地产企业所得税征收管理存在的主要问题
近年来，我区房地产市场开展势头强劲。房地产业的税收收入已成为国地税组织收入的重要来源。特别是2021年“营改增〞以来，营业税这个大税源不在地税征收后，强化房地产企业的税收管理已成为地税系统的重要工作之一。从日常征管情况看，目前房地产企业的所得税管理还存在诸多问题，需要上层去研究解决这些问题。
〔一〕相关政策尚不够具体明确。如:相关规定对完工的概念解释的很模糊,所谓完工是指局部完工,还是整体完工,基层税务机关以何标准来界定其是否完工;企业是否可以按照能够确认的销售和本钱按实际发生数计算未完工工程的当期应税所得等等,均未作出明确具体的规定。
一是房地产企业开发工程分期开发，企业却长期处在亏损或者微利的状态。企业后期工程的本钱费用被挤进前期，造成的后果是企业申报数据始终处于亏损或者微利状态。企业的开发工程一般都是分期进展，一期工程〔本钱对象〕还未完毕，二期工程就接着上，跟着还有三期、四期。只要工程工程不结算，就无法归集本钱工程的收入及本钱费用。
二是工程实际上已完工，甚至已交楼入伙，但是久拖不进展工程清算。企业所得税征管方法的鲜明特点是按照“工程征税〞。相当局部企业开发工程已到达31号文规定的完工条件，但是不及时进展工程清算，不及时将实际利润与预计利润的差额披露给税务机关，不及时补缴税款。据多方调查情况，大多数开发企业都以“办理竣工决算备案手续〞为结转收入的时点。通过延迟办理竣工决算手续，就可以拖延收入结转的时间。也有局部开发企业以款项收齐或者开具正式发票为结转收入的时点。通过以上手法，企业可以人为控制收入确实认时间。
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〔二〕当期应税所得申报缺乏的情况较为普遍。从对房地产行业所得税实际征管情况来看,纳税人不列、少列收入、多列本钱、挤占当期税款的情况在相当程度上有所存在,其形式主要表现在以下几方面:一是不列收入。局部企业以不了解相关规定为由,对取得的预售收入未纳入当期应税所得申报纳税;二是少列收入。局部企业对样品房、转作经营资产用房以及抵偿材料款、工程款等应视同销售的收入未纳入当期应税所得申报纳税;三是多列支出。如:一次性全额列支借款费用、预提维修基金、擅自扩大广告费和业务宣传费计提范围等;四是混淆预售与销售的概念。
〔三〕潜在着较大的税收隐患和执法风险。房地产行业本身所具有的经营特点注定对其所得税的征管风险较大。其一:经营工程标的较大,工程资金往往在千万元甚至在亿元以上。应税所得往往在百万元或千万元以上。应纳所得税额通常达几十万元或百万元以上;其二:投资主体多元化以及异地投资开发工程增多和开发工程所具有的较短周期,使开发商转移资金和逃避纳税义务的时机增多,税收隐患和执法风险加大。一旦税收管理滞后,往往无法追缴税款,给国家造成很大损失;其三:瞒报应税所得的手段往往较为隐蔽。如:样品房、经营用房及抵偿债务用房等视同销售收入,纳税人如不主动申报,税务机关往往难以监控管理到位。
〔四〕纳税申报表填写普遍不标准。一是企业所得税申报表填写的利润总额小于财务报表利润总额，将申报表的利润总额控制在零，或微利的状态，到达少交或不交税的目的；二是?企业所得税弥补亏损明细表?的年度结转亏损额与以前年度不吻合，人为通过期间费用、