文档介绍：商品房买卖合同解读商品房买卖合同解读课程安排课程安排 1 合同概述 2 合同解读 4 提问与答疑 5 随堂小测验 3 活学活用:案例分析 前言??合同: 合同: 平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。??合同的法律约束力合同的法律约束力——依法成立的合同,受法律的保护 1、自成立起,合同当事人都要接受合同的约束; 2、如果情况发生变化,需要变更或解除合同时,应协商解决,任何一方不得擅自变更或解除合同; 3、除不可抗力等法律规定的情况以外,当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应承担违约责任; 4、合同书是一种法律文书,当事人发生合同纠纷时,合同书就是解决纠纷的根据。 概述? 2009 年7月6日,广州市 2009 版商品房预售合同与一手现房合同的示范文本随升级版房屋管理系统一起正式上线。?《商品房买卖合同》 vs 《补充协议》?《合同》第三十二条约定: “本合同附件与正文具有同等法律效力。”《补充协议》第二十九条约定: “补充协议作为商品房买卖合同的附件,如与合同的内容有冲突,以补充协议为准。”?***@6 :《商品房买卖合同》第六条#6 :《补充协议》第六条 概述?预售 vs 现售商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。?住宅 vs 商铺 vs 车位土地使用权年限:住宅用地 70 年,商业用地 40 年,工业用地 50 年, 其他用地 50 年。( ***@2 ) 车位:一般为“现售”。 合同解读? 基本术语的含义? 房屋交付? 面积差异处理? 规划、设计变更? 产权登记? 装修标准? 工程质量保修? 其他事项? 争议解决与合同解除 基本术语的含义( ***@6 ) ?首层:本合同所指首层以经规划管理部门批准的设计图纸的标注为准。?层高:是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。计算建筑面积的房屋结构,层高均应在 米以上(含 米)。?“层高” vs “净高” 基本术语的含义( ***@6 ) ?建筑面积:房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积, 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固, 层高 米以上(含 米)的永久性建筑。其中,全封闭阳台按其外围水平投影面积计算全部建筑面积, 未封闭阳台按其外围水平投影面积计算一半建筑面积。?套内建筑面积:套内使用面积、套内墙体面积与套内阳台建筑面积之和。?共有分摊面积:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑的共有建筑面积。 房屋交付? 交房条件? 房屋交付? 交付验收? 风险责任转移? 延期交房的违约责任? 公用设施交付 交房条件( ***@12 、 15 ) ?甲乙双方进行房屋验收交接时,甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料: (一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。(六) 《房地产(住宅)质量保证书》。(七) 《房地产(住宅)使用说明书》。(八) 《临时管理规约》或《管理规约》。?(六)、(七)项应提供已加盖公章的原件。