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某房地产项目策划报告
目录：
第一篇：项目背景
第二篇：开发商的前期准备工作
第三篇：市场分析
、房地产市场宏观环境分析
、南宁市房地产市场概况
一、南宁市房地产市场发展态势
二、西乡塘区房地产市场发展态势
、南宁市消费者需求分析
一、消费者购买力分析（决定户型大小及产品定价）；
二、消费者产品偏好分析（决定户型结构、小区配套设施、园林绿化、物业服务等）；
三、消费者媒体接触****惯分析（决定采取什么渠道传递信息）
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第一篇项目背景
一、项目
衡阳北湖路口目前有一个危旧房改造项目正在施工，该项目为广西卷烟厂职工集资房项目，2012年12月底拆迁完毕，预计2015年完工。
现假定：该地块为出让地块，由开发商买下进行开发建设，
土地信息及相关规划指标如下：
1、位置：北湖衡阳路口
2、土地开发程度：熟地，七通一平，达到基本建设用地条件；
3、土地面积:17000平方米（）
4、土地规划利用条件：
（1）土地批准用途：城镇住宅、批发零售。
（2）土地使用年限：城镇住宅70年、批发零售40年。
（3）主要规划设计条件：容积率＞≤，建筑密度＞25%且≤35%，绿地率＞30%且≤35%。
（4）批发零售用地建筑面积占总建筑面积的比例控制在5%-10%，其余为城镇住宅。
5、土地价格：1300万/亩。
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二、此项目周边环境
此项目位于西乡塘区北湖板块，目前该板块周边有盛天名都、隆源国际公馆、城市春天等新项目。在售的隆源国际公馆、城市春天分别售价7500元/平方米、6500元/平方米。北湖路属于老城区较为繁华的地段，周边配套有北湖市场、北湖路小学、市第二十八中、广西民族医院、广西师范学院、广西中医学院等商业、文教、卫生设施。市政配套成熟，居住氛围浓郁，交通网络发达。地块容积率高，在片区内地段位置较好，虽然地块对廉租房有一定的要求，同时受到90/70的严格限制，但是该地块所处地段较好，物业具有一定的升值潜力。
北湖路地块的成熟显而易见。与北湖菜市仅一路之隔，紧靠盛天名都楼盘，每天密集的人流、周边成熟的配套与老城区巨大的刚性需求都成为该地块的最大价值。北湖曾经作为南宁的老工业区，随着上周33亩的北湖北路柠檬酸厂地块成功挂出，北湖路上的毛毯厂、味精厂也改造在即，该区域将进入形象与品质的升级换代期。并且北湖菜市改造已启动，此地块未来可借机北湖菜市与周边新兴小区做足商业文章，北湖北路也将有望
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“变脸”为成片开发的居住新区与商业集中区。
第二篇开发商的前期准备工作
一、前期工作（作出投资决策后到项目开工前）
（一）、概念
前期准备工作是指在做出投资决策后（已经开始着手准备项目的开发建设后）至项目正式开工建设前的所有工作
（二）、前期准备工作的内容
土地前期开发市场调研与项目策划获得相关行政审批手续资金筹集与合作方谈判（包括银行、规划设计机构及与项目建设有关的勘察设计施工监理等单位）
1、土地前期开发：
开发商需进行：征地（熟地）→拆迁→安置→补偿：
此集资房项目是七通一平（通上水、通下水、通水、通电、通路、通气、通讯、通热、场地平整）。
2、房地产项目开发中的行政审批：
1）房地产开发行政管理的必要性
①政府进行城市管理的需要。
②政府制定的审批制度可以使房地产开发纳入城市规划范围，对房地产开发进行引导、监督和管理，保障广大房屋消费者的利益和城市建设的有序进行。
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2）房地产管理的三个层次
宏观层面：政府管理
微观层面：企业管理
中观层面：行业组织管理
其手段为：自律性、行规行约。
其主体为：房地产商会、协会和企业联盟。
3）房地产行政审批的主要内容
①土地审批手续：获取土地使用权证。
行政主管部门：土地管理部门
条件：a土地产权合法、无争议；（征地、拆迁中）；
b政府批准（划拨用地转为商业用途）；
c交付土地出让金（招拍挂方式出让的经营性土地）。
②建设规划审批手续：获取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
行政主管部门：规划管