文档介绍：投资管理办法实施细则
投资管理办法实施细则编号:PJNF-ZD-TZ01
版本:A/0
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投资管理办法实施细则
(2012年6月29日党政联席会通过)
总则
为规范公司投资管理程序,提高房地产项目投资回报,降低投资风险,确保公司实现发展规划确定的目标,促进房地产业务的长期稳定发展,根据《深业集团有限公司重大事项请示制度》、《深业集团有限公司房地产项目投资管理办法》、《深业集团有限公司全面风险管理手册》、《深业鹏基(集团)有限公司、深业南方地产(集团)有限公司章程》、《深业鹏基(集团)有限公司、深业南方地产(集团)有限公司重大事项请示制度》、《深业鹏基(集团)有限公司、深业南方地产(集团)有限公司全面风险管理手册》及相关议事规则,特制定本细则。
本管理办法适用于公司通过“招拍挂”、股权收购、出资入股、城市更新等方式获取房地产开发用地使用权的项目分析、论证、报批以及实施、后评价等的管理。
术语和定义
房地产项目投资:以现金、有价证券或其他资产和权益取得房地产开发用地及相关权益的行为。
土地储备:为满足房地产业务稳定持续发展的需要,一定时期内预先投资取得的合理数量和结构的房地产开发用地。
可行性研究:对拟投资的房地产项目进行技术、经济的论证分析和方案比选,编制可行性研究报告,为投资决策提供依据的行为。
公司:指深业鹏基(集团)、深业南方集团
深业集团:指深业集团有限公司或深圳控股有限公司
项目公司:公司全资拥有、控股或相对控股的从事房地产开发建设的一线公司或城市公司(如:广州公司、三水公司、惠州公司、东莞公司、河源公司、顺德公司、长沙公司、姜堰公司)。
岗位&职责
岗位职责与分工
投资发展部:组织开展新项目拓展过程中各项工作,直至实现项目土地使用权的获取。
营销管理部:组织制定已进入城市的《城市评估报告》;配合投资发展部完成拟进入新城市的《城市评估报告》;负责完成项目市场分析、初步定位及销售计划。
设计管理部:对规划技术指标进行研究,进行项目概念规划总图方案设计。
成本管理部:开展项目开发建造成本估算。
工程管理部:对项目进行实地勘察。
项目公司:配合投资发展部进行项目拓展工作。
资源配备和基础工作
投资发展部作为公司设立的房地产项目投资拓展专门机构,应配备足够的专业技术人员。投资发展部负责组织完成新项目拓展过程中各项工作,直至实现项目土地使用权的获取。
公司为项目投资拓展和研究提供相应的费用、器材和其他资源,投资发展部可根据项目投资研究需要申请一定的可研经费。
在房地产项目拓展中,投资发展部应与设计管理、营销管理、成本管理、工程管理、财务管理、运营管理、资产管理等部门以及项目公司、外部专业机构之间建立敏捷、高效的协同机制。
项目评价标准
项目符合公司发展规划、战略布局的要求,所在城市社会经济和房地产发展速度快、具有长期发展潜力。原则上不进入区域城市布局以外的城市,原则上不进入无特殊资源的地级以下城市,原则上不进入GDP 小于1000 亿的城市。
不具有影响投资安全和回报的法律风险和财务风险,不存在难以消除或处理成本难以预计的自然条件限制、环境污染以及其他影响健康和安全的因素。
如为合作投资,合作方应为合法、信誉良好并具有相应实力的主体,除有关政策不允许或合作方具有特殊资源外, 应由公司控股。
项目投资规模合理,投资回报率不得低于同期市场平均水平。
如无特殊原因,核心投资回报指标原则上不得低于以下指标:住宅等以出售为主的项目,首期税后销售利润率≥10%(该指标可根据市场情况和项目规模进行适当调整)、成本净利润率≥12%;商业、办公、酒店等以持有经营为主的项目,EBITDA回报率(以利息、税项、折旧及摊销前的利润计算的投资回报率,20 年平均)≥10%;全部投资IRR不低于行业通常要求。
除核心指标外,还需同时关注新投资项目地价款支付节奏、项目现金流峰值以及对公司相关会计年度的净利润、净资产收益率(ROE )等的影响。
依据项目投资标准,在可行性研究报告中应提出项目土地成本最高限额。
关键流程和工作要求
投资管理流程主要包括:计划管理、信息管理、项目立项、详细可研、项目实施和项目后评估等。
计划管理
投资发展部负责根据公司发展规划和实施计划、年度经营计划及预算目标、资金状况、现有土地储备和开发能力编制《年度土地储备计划》(模版详见附件1),于每年10-12月份编制完成,经公司领导层审核后上报深业集团。
投资发展部可根据市场情况,对年度土地储备计划实施动态调整。
信息管理
投资发展部和各项目公司要建立广泛、及时和具有前瞻性的项目信息收集渠道,包括但不限于:
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