文档介绍：天津世纪明珠项目前期定位
PART 1 宏观市场环境及规划对项目支撑力分析
天津的产业背景
滨海的产业现状
于家堡的SWOT分析
地块
认知
天津市现有产业区大多分布在天津市区周边,目前发展为成熟产业园较少。
宏观环境‖天津市产业分布
华明产业园
空港
渤龙湖
中北工业园
海泰
张家窝
产业圈
规划建面(万㎡)
代表项目
建设发展方向
海泰产业
100
海泰创新基地
科技企业孵化、软件、医疗、通讯、贸易、电子等科技企业的办公与生产,传统企业升级。
中北工业园
占地1500亩(一期建面40万)
企业总部公园
以电子信息产业、汽车制造产业、生物医药产业为主导的研发与创意产业中心。
张家窝产业园
50
深福保天津创意产业园项目
以生产性服务业为特色总部经济园区、创意产业园区以及商务配套服务区
华明产业园
86
EOD总部港、日月湾
集总部办公、技术研发、高科技生产、企业配套服务于一体。
空港物流加工区
330
空港企业服务外包基地、滨海国际总部基地
航空产业、先进制造业、空港物流等产业
滨海高新
渤龙湖总部基地
发展以生物技术、高端信息制造与绿色能源产业为主导的高新技术企业总部与总部研发机构
地块
认知
规划产业园区大多尚处初级开发阶段,目前仅空港、海泰在众多园区中发展相对成熟。
宏观环境‖天津市产业园
80万平米的空港产业园
100万平米的海泰绿色产业园
110万平米的天安数码城
45万平米的渤龙湖产业园
40万平米的中北产业园
54万平米的北塘总部基地
宏观环境‖天津市产业园
地块
认知
目前天津市仅三个产业园区发展初见端倪,整体产业发展氛围尚不浓厚,因而,商务、办公市场的产业支撑力度不足。
空港总部基地
空港总部基地总规划面积为200万平米,分三期开发,首期面积80万平米。涵盖总部基地、大型商业综合体、五星级酒店等。其依托的核心发展引擎为现状发展良好且处于扩张期的空港物流加工区。目前正处于招商关键阶段,主要招商手段为政策特惠及与滨海新区联动招商等方式。
海泰绿色产业基地
海泰绿色产业园总规划面积约150万平米,现已建成并投入使用月80万平米,正在销售的总部基地约20余万平米。涵盖总部基地、孵化器、科研楼、标准厂房、综合配套中心等。
九胜中北产业园
该项目发展商为上海九川运盛实业有限公司。曾成功开发上海张江高科产业区内的医疗产业板块。中北产业园依托西青汽车工业产业区,,且工业和总部基地联动开发和招商,目前招商和销售进度已经过半。
宏观环境‖天津滨海现状
地块
认知
滨海新区的产业目前正面临更新换代的阶段,现已规划的新区大多处于刚刚起步或者尚未启动阶段,滨海整体商务氛围的发展基础较为薄弱。
MSD
中新生态城
于家堡
响螺湾
定位特色:滨海核心区商业综合体,滨海新区最贵的1平方英里
发展现状:开发状态尚未完全启动。
定位特色:以生态为主,发展高端住宅
发展现状:起步区初步建成,多家房地产已经进入,预计2010年年底上市。
定位特色:重点建设外省市、央企驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心。
发展现状:开发建设初期。
定位特色:国家级别金融改革创新基地。
发展现状:开发状态尚未完全启动。
临港工业区
定位特色:世界级的现代化学工业区
发展现状:发展势头强劲,大大提升了海河南岸的经济能量。
宏观环境‖天津滨海配套
地块
认知
滨海新区目前商务会馆、酒店高端项目较少,尚处于刚刚起步阶段,商务配套尚不完善,未来面临较长时间的发展期。
天津泰达国际酒店暨会馆
国际会展中心
瑞湾锦江酒店
天津天保国际酒店
宏观环境‖天津滨海配套
地块
认知
滨海整体商务、办公市场目前整体水平相对落后,物业水平和经营档次有待提升,目前不能完全满足客户需求。
目前这些办公物业项目绝大多数都是2003年之前建造的,产品档次参差不齐,外表陈旧,硬件设备老化,停车位较少,给业主办公造成了一定的影响。近两年新建的写字楼项目在项目整体设计、外檐装饰,配套设施、物业管理等方面有了很大的改善与提高。但离纯粹的高端写字楼仍有一定距离。
物业管理
多数写字楼为开发商自己的物业公司自行管理,物业管理水平一般。
物业管理
目前来看,多集中在开发区等商务氛围较强的地区,而塘沽区则较少。
硬件设备
宏观环境‖小结
地块
认知
受天津市与滨海目前产业发展阶段影响,天津市整体公建类项目未来将面临一个较长时间的发展期,滨海短期内公建类项目可能面临一定的市场风险,中远期的发展前景看好。
宏观环境‖天津滨海
天津市的产业发展尚不成熟,商务、办公市场的发展支撑力度不足,决定了
公建类项目