文档介绍：2009 年佛山房地产市场分析报告
序
2009 年各大城市楼市的技术指标全线飘红。这到底是新的周期起点还是“疯狂 07”的
延续?看似钻牛角的问题其实是判断未来行业走势的重要依据,不得忽视。
所有的事物都有周期,这是自然界乃至经济学界的铁律,房地产行业作为社会经济的重
要组成部分自然也不能例外。业界普遍认为“悲惨的 08”就是上一周期的终结:因为市场
各方整体的低迷、因为各项指标的坠落回归。但,这是真正的需求表现吗?
环顾市场的消费群体,按需求的动机为模糊划分标准可分为:刚性需求、改善需求、奢
侈享受需求以及投资需求。这四大需求群体在 08 年这个被指认为“底部”的时期都在观望,
但其购买能力及原居住条件并未发生重大变化。因而在 09 年信心回归之后进行了巨大的需
求释放。所以从需求的角度上看,08 年的潜伏是一种受抑的表现,不是转化成其他的需求,
更不是需求从此消失。那可以间接辩证的是:07 年的需求表现和 09 年的需求表现是高度近
似的!
因而我们思考:从 1999 年房地产完全市场化后的这个周期不但没有因为宏观调控的压
力和金融海啸冲击的威力而成为历史,而是经历了“信心的磨砺”后的再次回归。那意味着,
这种市场高速发展的延续性被保留下来,还将继续影响后市发展。从而得出结论,整个经济
形势不发生逆转性的改变(购买力不变),经济杠杆的“支点”不发生大的变动,以及市场
供求关系不变的情况下,未来的市场仍会维持高位运行的态势。
但运行的速度是快是慢,是渐进式发展还是跳跃地发展。需视未来市场环境、及市场既
有的惯性而定。本文对 09 年佛山市场的环境及发展运作肌理进行剖析,是为未来市场的发
展研究提供凭证。
第一部分:城市发展分析
一、经济环境
09 年伴随外围经济的回暖及出口降幅逐步收窄的刺激,佛山市整体经济呈现出继续向
好、平稳上行的态势。作为广东的第三大城市、全国十大经济强市的佛山,09 年前三季度
GDP 实现亿元,处中国城市排名的第九位,而同比增长 %,增幅处十大城市中
的第三位,体现出佛山的经济继续保持在快速发展阶段,人民的财富不断增加,内需不断扩
大,消费不断增长。
2009年前三季度各城市GDP对比
11000 18%
10000 16%
9000
14%
8000
7000 12%
6000 10%
5000 8%
4000 6%
3000
4%
2000
1000 2%
0 0%
上海北京广州深圳苏州天津重庆无锡佛山青岛
GDP(亿元) 同比增幅

佛山市历年GDP走势
6000 50%
45%
5000 40%
4000 35%
30%
3000 25%
20%
2000
15%
10%
1000
5%
0 0%
02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年
GDP(亿元) 同比增幅

二、出口贸易
经历 08 年的全球金融风暴,制造业为核心的佛山在进出口方面受打击严重,出口贸易
进入寒冬期,而伴随中国政府宏观调控高度救市,09 年中国经济快速回暖,目前佛山的经
济发展步入后金融时代,稳定发展成主调,09 年的佛山出口回暖程度大大超出预期,1-8
月,全市进出口贸易总额亿美元,同比下降 %,降幅较一季度和上半年分别收窄
和个百分点,低于全省降幅(%)1 个百分点,出口贸易继续高唱“佛山制造”。
三、城市规划
珠三角城市群:09 年佛山经济实现稳步上升,城市建设也拉开了新一轮的发展热潮。
在大范围上,随着未来大珠三角城市群落的升级,将发展成为全球最大规模、最大影响力、
最大经济势力的城市群、生活圈及产业圈。而当中以广佛一体为核心,广佛新城建设快速推
进,珠三角主力发展路向为“西向整合”,通过广佛一体,利用佛山联系肇庆,形成一条“广
州-佛山-肇庆”的珠三角中西生命线,全面激活粤西板块。佛山处于珠三角中部和西部两大
地区的衔接处,是珠三角西岸的重要节点,规划将缩短佛山与珠三角各城市与港澳的空间距
离,在自身条件与外来条件共同打造下有望成为珠三角的“大上海”。

顺德扩权:广东省委正式赋予顺德区行使地级市管理权限,同意顺德区深化行政管理体
制改革,实行大部门体制。特区设定,标志着珠三角双中心骨架趋势打开,顺德将成为珠三
角城市群整合南部发展的重要支点,将担当广佛整合对接中山江门的火车头。
四、区域营商环境
09 年佛山外资发展下半年逐渐出现回暖,但目前整体依然未回归