文档介绍：水晶岛公寓经营运作方案
目录
产品分析………………………………………………….1
产品概述
产品优劣势分析
投资型物业市场分析………………………………….3
产权式物业现状分析
租务市场分析-----谁是客户?
消费群分析
物业品种分析
家庭、个人投资现状
经营策略………………………………………………..11
房地产创富新模式-------产权式分期交付方式
家庭理财投资新模式-------少投入、低风险、高回报
建立投资者的安全保证
投资理财方案………………………………………….14
普通公寓方案
酒店式服务商务公寓方案
产权式酒店方案
经营建议………………………………………………..17
建立业主委员会,建立产业投资基金
成立高新地产投资俱乐部
水晶岛公寓经营运作方案
产品分析
产品概述
本项目位于西安高新开发区西南部二、三期规划开发的交汇处,东依唐延路隔路为木塔寺苗圃公园,南临科技七路,西临大学生物园, 北临科技六路与西北工业大学产业园一路相隔。
整个地形呈长方形,南北长280米、东西长145米,占地面积为38688平方米,总建筑面积10万平方米。由一栋弧形状五层钢结构商务办公楼、一栋22层钢筋混凝土抗震墙结构酒店式公寓楼和玻璃体建筑造型水晶石等单体组成。其中商务办公楼建筑面积4万9千余平方米,酒店式公寓楼建筑面积5万平米。
商务办公楼以销售为主,酒店式公寓楼一、二层为商业裙楼,三至十层计划为投资型酒店式公寓,十一至二十一层为普通公寓,以销售为主。
其中公寓户型面积分布见下表:(资料来源公司企划部)
表1
户型
单位面积(平方米)
套数
面积小计(平方米)
售价(元/平米)
未定
106
38
4028
4300
71
18
1278
4300
87
148
12876
4300
49
410
20090
4300
123
37
4551
4300
55
36
1980
4300
88
36
3168
4300
从楼盘套数配比来看,本物业主打户型为49平米的小户型(410套)和87平米的中小户型(148套)。为使面积配比更加丰富,满足不同客户层面的需求,还兼顾了其他户型结构。
2产品优弱势点
【优势分析】
地段优势------是西安高新技术产业区未来的高科技产业基地及高尚人文社区,未来的中央商务区(CBD)周边。地域优势明显,发展潜力和升值空间巨大。
环境优势-------周边环境优美,东侧为木塔寺公园,南邻省奥林匹克中心、妇女儿童活动中心,西侧是正在规划的高新运动休闲中心和大学生物园,北边是西北工业大学产业园。
产业优势-------经济的持续发展,是高新区成为国内外商业科技精英聚集地,高档次的物业产品必将为公司商务活动创造便捷、高效、优美的工作环境。
这三点相对于其他区域的楼盘有明显的优势,但在高新区域内的楼盘中,此优势共享。
规划优势-------集酒店、公寓、商务办公、商业、休闲娱乐等多项配套功能于一体。
服务优势-------全新的经营理念,全新的管理模式,借助国内知名的酒店式管理公司参与经营管理。
产品优势--------小户型为主打户型,南北朝向,建筑风格新颖、现代,科技含量高,规划有主题,可塑性强。
以上是产品本身所具有的特性,对于高品质客户有一定的说服力,符合投资型物业特征,也是挖掘市场潜力之所在。
企业优势-------十年的开发使高新地产奠定了行业地位,开发思维理念超前,拥有枫叶系列品牌优势,企业市场美誉度高。
这对客户有一定的影响,但非决定性因素。
【弱势分析】
位置弱势-------由于本项目地处二期规划开发区内,周边的城市基础配套还不完善,开发建设尚需时日,市场不可预见的因素较多,投资者存在一定的风险。
商业氛围弱势-------正处于开发阶段,周边缺乏大型的购物中心、成熟社区及商务办共氛围,人气商气尚未聚集。
竞争威胁-------现有正在发售的和即将开发的以及各个科技产业园开发的个性化办公写字楼、公寓楼对本项目造成了直接或间接的竞争威胁。
如果能抓住本产品的潜在优势,可以有效地避免、弱化产品的弱势点,通过开发差异性产品,占领市场份额,获取良好的开发利润。
投资型物业市场分析
产权式物业市场现状分析
根据现在所掌握的资料表明,目前国内投资型产业有产权式公寓、产权式酒店、产权式商铺等,无论哪种投资类型,都是开发商融资和促销的一种手段。西安市目前借鉴此理念的有:
德利邦国际假日中心(投资型酒店)
主要特征:
位置:北郊未央湖
规模:120间酒店客房
工程状况:已竣工,正在实施装修,按四星级酒店标准建设。
投资方式: