文档介绍：塘沽海洋高新区科研用地策划项目第二阶段定位工作汇报
一、关于开发环境的进一步研判
二、本案的SWOT分析及定位关键点
三、如何确保本案开发的价值最大化及客户群定位
四、如何面对竞争环境形成竞争优势
五、如何满足项目的自身开发条件
六、项目定位形成过程及定位描述
七、产品初步定位方向
目录
11/11/2017
2
通过第一阶段市场调研,得出如下主要结论
滨海新区经济持续发展,在天津市的经济地位日趋重要,作为天津市的城市副中心,将主要承担天津市的商务、金融、贸易、航运中心等经济职能。
二
三
一
五
本案周边有4个竞争潜在竞争项目,区位上有比较明显的差异,直接竞争性较弱。需要重点关注新华投资的EOD项目和中海油与海泰合作的滨海高新区。
滨海新区开发开放的政策将促进滨海新区的金融、房地产、贸易和物流等行业的快速发展,也将促进天津、北京、河北、内蒙、山西等省市的企业将外向型职能部门迁入滨海新区,将产生大量商务办公需求。
天津市将成为北方乃至中国的新型制造业中心,强势的产业依托,将带动贸易、物流等行业的发展,制造业自身的发展也会产生管理、研发、营销、结算等职能的分离,产生大量的商务办公需求。
四
天津写字楼市场供应量大,购买量不足,租赁市场活跃,中小面积客户占主流,还没有产生真正的生态化独栋办公产品。滨海新区办公产品档次低,数量少,导致很多港口依托型的行业在市区办公。
11/11/2017
3
为推进滨海新区的发展,国务院和天津市政府出台了一系列政策和规划文件。
1、《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》

2、《财政部国家税务总局关于支持天津滨海新区开发开放有关企业所得税优惠政策的通知》
3、天津滨海新区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要
4、天津市关于促进金融业发展的4项优惠政策以及促进企业总部的5项优惠政策
在深入分析上述文件后,对本案的开发环境做出进一步的研判
11/11/2017
4
滨海新区功能定位、产业布局及关键发展指标
对于开发环境的进一步研判
11/11/2017
5
滨海新区不会成为“北方的浦东”
证券市场
期货市场
产权市场
黄金市场
钻石市场
票据市场
银行间
外汇市场
同业拆借
与债券市场
七大金融
要素市场
浦东新区金融功能强大
上海金融业历史悠久,现在已经是中国的金融中心
上海集中了中资商业银行信用卡中心、资金营运中心、票据中心等26家各类营运中心,350多家中外金融机构
已成为中国金融投资机构最密集、要素市场最完备、资本集散功能最强的金融中心。
上海的七大金融要素市场
从要素市场,资本密集程度,第三产业的发展以及、北京的空间距离(北京的金融业发展基础良好)、服务业发展状况等方面可看出,滨海新区不可能发展成为北方的浦东
浦东新区各种服务业发达
生产服务、专业服务和生活服务增加值将占生产总值五成
50多家跨国公司地区总部、100多家国内大企业集团总部
4000多家法律、会计、资产评估等中介服务机构,
11/11/2017
6
天津市区与滨海新区——两座独立的城市,不同的功能定位
天津市区
滨海新区
核心区
40公里
行政、文教功能区
城市办公物业
产业、经济功能区
产业型办公物业
11/11/2017
7
滨海新区的功能定位: 依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚,努力建设成为我的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心,逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。
滨海新区的功能定位——我国北方对外开放的门户、现代制造业和研发转化基地、北方国际航运和物流中心
依据上述定位,滨海新区要增强五大功能: 一、改革开放创新示范功能, 二、现代制造和研发转化功能三、国际航运和国际物流功能四、海滨休闲旅游功能五、宜居生态功能
11/11/2017
8
《意见》明确提出推进滨海新区开发开放的主要任务
以建立综合配套改革试验区为契机,走新型工业化道路,把增强自主创新能力作为中心环节,进一步完善研发转化体系,提升整体技术水平和综合竞争力。
充分发挥区位、资源、产业等综合优势,加快基础设施建设,积极发展高新技术产业和现代服务业,努力提高综合竞争力和区域服务能力,提高对区域经济的带动作用。
统一规划,综合协调,建设若干特色鲜明的功能区,构建合理的空间布局,采取有力措施,节约用水、集约用地、降低能耗,努力提高单位面积的投资强度和产出效率。
11/11/2017
9
良好的工业基础、优良的港口、广阔的经济腹地、滨海新区开发开放的政策等因素必将促进滨海新区发展成为北方的新兴制造业和贸易中心
空客A