文档介绍：某烂尾楼的策划案
第一章. 办公楼市场分析

办公楼是因商务活动的需要、集中在一群小房子中的、各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离考虑,开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展,把各行业的客户集中在一起。随后发现当这些工作人群集中之后,又需要解决他们的其他生活需求如喝咖啡、吃饭、休闲健身等问题,又开始在办公楼中增加相应的功能设施。经过长期的发展,办公楼有了其特定的含义及概念。也有人给出了新的名字——写字楼。
独立的写字楼尽管功能齐全,但容量有限,不可能包罗万象,于是人们就将相关行业用更多的写字楼集中在一起,并配以旅馆、酒店、商业等,使这成片的写字楼形成中央商务区——CBD。CBD成为城市主要商务活动的核心区域之一,大大提高了城市空间的利用和商务活动与交往的效率。
高速成长与发展中的中小企业,常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字楼,因此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的一部分,形成不同企业的合并办公。这既保证有独立的私密的办公地点,又减少相关的自身配套设施,利用社会化的服务方式减少相关成本。因此,写字楼就要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全,服务功能齐全。

这里指的是大环境,即办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素。
写字楼给人印象是耸入云端的玻璃幕墙、富丽堂皇的大堂、行色匆匆的白领、门口拥堵的车流。这种写字楼是完全程序化、事务性工作的场所,而非企业张扬个性、推崇创造力的工具。但是,建筑本身其实不过是一个水泥做的盒子,最终赋予建筑个性的其实是身在其中的住户、是人、是企业。
目前最通行的说法,健康的写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求,拥有现代建筑所具有的各种优势,兼具健康性与环境性的写字楼。对“两空一绿”有很高的要求。“两空”指空气质量、空间感,“一绿”指绿化率。归纳起来,评价一个写字楼是否是健康写字楼,应包含以下条件:
(一) 交通交通便利是办公楼的基本条件,其决定了员工上下班的方便与所需时间的长短。员工在选择公司时,如果要转几次车才能到公司的话,往往还是要考虑考虑的。转车一是耽误时间,二是可能会影响到员工的心情、增加疲劳度。因此,地铁沿线、交通枢纽等都是做办公楼的首选。(二)氛围除了交通外,是否有办公氛围也至关重要。如莘庄地铁站附近,尽管拥有轨道交通的便利,但并不适于办公。建筑不仅仅是钢筋水泥的混合体,它同样具有生命力,而这种生命力与周围环境氛围息息相关,写字楼对于氛围的要求更是不可或缺。这种氛围就是中央商务区(CBD)的氛围,陆家嘴、徐家汇、淮海路等均属中央商务区,其写字楼的租价也是较高的。
(三) 品质写字楼本身的品质也十分重要,除了楼层、房间朝向、面积、空间布局的合理性、通风、采光情况等硬件条件,同时还应具有完善的配套服务体系,如设立员工快餐厅、咖啡厅、休闲会所,为员工解除疲劳、放松心情营造良好的空间。而卫生系统以及运输系统的考虑也是符合健康标准的重要依据。
(四) 景观白领阶层每天都在一种高压强度的状态下工作,容易产生压抑感,也需要一种事物使他们放松心情,或是激发他们的工作兴趣和创作灵感,这就要求写字楼周围要有一定的绿化或者是景观。
(五) 精神良好的工作氛围可以让人精神焕发,与建筑相得益彰的外形设计能让人心情愉快。而在这些浅层理解以外的健康,则是精神或者是心理健康的满足与真正保障。对有些人来讲,在金茂大厦、恒隆广场上班就是一种不可名状荣耀。
三. 办公楼的市场状况(一) 现状上海写字楼市场自2000年年中起开始复苏,一方面租金开始上调,出租率也稳步提高;另一方面上海GDP已经连续11年保持两位数增长,持续、平稳、有序的经济发展增强了外商的投资信心,为上海写字楼市场的发展提供了无限机遇。戴德梁行执行董事认为,目前上海住宅市场经历一段时间的发展,已经日趋成熟,竞争也比较激烈。而销售型写字楼,特别是甲级写字楼,作为一种新产品,市场正处于成长阶段,并拥有广阔的成长空间,应该有机会获得较高的投资回报。目前,上海写字楼市场供需基本持平,空置率也处于10%~15%的正常范围。未来几年,上海写字楼市场将呈现需求强劲、供应适量,从而租金稳中有升的总体发展趋势。
(二) 行业特征不同行业、不同规模、不同办公性质的企业对办公环境的要求是不一样的。大型企业的运作模式比较成熟,员工办公时间较为规律,工作内容有章可循。而中小企业多处于事业的增长期,没有固定的工作模式,办公时间弹性很大,工作内容多涉及创造性、开拓性领域。这种工作性质、运作模式的差异最终表现为对企业办公环境需求的不同。
写字楼的分布逐渐显现行业特征:如陆家嘴地