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灵秀山庄销售策划方案
一、总体策略
鉴于对整个京城低密度住宅市场整体分析， 灵秀山庄三期 工程总体推广思路主旨将为： 制造“品牌形象” 塑造“产品形象”， 树立“北京现代 TOWNHOU新E形象”。本项目首开区形象的建设 工作对后期阻碍至关重要， 因此开发过程中不能有丝毫闪失， 必 须做大量的细节工作，确保各方面的万无一失后，方可开盘，否 则以如此规模的项目，一炮未响，再做起来将只有降价一招了。
内外格局高雅、时尚 ，制造舒适的、现代的、完善的居住 氛围。
包装立体化 ，有效的广告实施方案， 同时按工程进度和销售需要 配合以价值不等的实质利益点， 并在相应媒体宣传， 起到聚拢人 气，加大客户到访量，进而提高成交总额的目的。
由于本案的居住环境非到访不能感受， 因此在销售过程中， 应珍 惜每一位到访的客户， 使其即使由于其它任何方面的缘故在未选 定此项目的情况下， 也能够使其久萦于心不能忘怀。 在其亲友表 现出购房意向时， 也可向其转介， 从而达到市场上的购买群对本 案良好的口碑传播效应，因此现场氛围的营造特不重要。
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最好的与最坏的推销员不是推销员自己， 而是差不多购买了产品 的客户。
因为已购买产品的客户对自己所选择的商品有直接的发言权， 而 其周边的亲友在购房时也会尊重并听取他们的意见， 其阻碍力不 是一个陌生的业务员所能相比的。 因此，在使用各种宣传方式的 时候，决不能忽视已购房群体的感受 ，而且对这一人群应备加呵 护，尽可能的满足其正当要求，进而使其成为我们最有效、最廉 价的宣传工具。 准确的将推广费用投入于各种煤体 ，开拓新型直 销方式，如举办各类购买群专场促销活动。 样板区域的细节尽善尽美 ，但不可与现实差距过大， 以免入住纠 纷。而其他各环节、场合的气氛渲染，广告策划，媒体投放和促 销活动均以上述各点为原则，组合起来即呈现立体化的宣传攻 势。
二、营销策略 在进行销售工作前， 对项目应有一个细节运作的问题需要考虑周 到，实质上也确实是如何适应市场的需要，在可操纵的范围内， 将各项资源进行最优化的配置， 然后以最有效的手法， 最具吸引 力的音、像、词推向市场。以完成企业生产的最大认可，获得良 好的市场评价，得到最佳的利润回报。
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人的需求在经济实力逐步增长的情况下分为 5 个时期一种 意识：分为安全需求，感受需求，情感需求，享受需求，自我实 现（个性）需求，以及自我爱护意识。我们将按照满足购买群的 需求这一原则来为本案制定营销推广策略， 以国际化的营销模式 在营销过程中将本案的利润最大化。
1、产品个性
在强调个性化，实现并展示自我价值的 21 世纪中国，我们 将为本案策划出一种不同以往任一产品的风格， 掀起一个 “全方 位享受舒逸空间” 的购买热潮并倡导在物质生活极大丰富的同时 精神能得到升华和放松。
完美生活 --- 时代品质 --- 个性追求的融合
2、产品内涵
每一种产品在竞争激烈的情况下， 最终胜者确信是智慧高人 一等，细节营造运作百密而无一疏的一方。 而成功的产品必将是 把深厚的文化底蕴、强烈的个性化表现、高尚的生活品位、时