文档介绍：第九章假设开发法及其运用
第一节　假设开发法概述
第二节　假设开发法的基本公式
第三节现金流量折现法和传统方法
第四节假设开发法测算中各项的求取
第五节假设开发法总结和运用举例
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一、假设开发法的概念
　又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来正常开发成本、税费和利润等，以求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
第一节假设开发法概述
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二、理论依据
　预期原理
　假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。
第一节假设开发法概述
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三、假设开发法适用的对象和条件
对象
　适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价。
条件
　需具有明确的规划设计条件要求。
估价结果的可靠性主要取决于：
是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；
是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
第一节假设开发法概述
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三、假设开发法适用的对象和条件
对象
　适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价。
条件
　需具有明确的规划设计条件要求。
估价结果的可靠性主要取决于：
、严谨及健全的房地产法规；
、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；
、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。
第一节假设开发法概述
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三、假设开发法适用的对象和条件
对象
　适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价。
条件
　需具有明确的规划设计条件要求。
假设开发法的其他用途
；
；
。
第一节假设开发法概述
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四、假设开发法的操作步骤
；
；
；
；
、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；
。
第一节假设开发法概述
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四、假设开发法的操作步骤
以评估政府出让地块的价格为例
调查待开发土地的基本情况
；
土地所在的城市的性质
土地所在的地区的性质
具体的坐落状态
；
面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通达程度等
；
弄清规定的用途、容积率、覆盖率、建筑高度等
。
弄清权利性质、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定
第一节假设开发法概述
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四、假设开发法的操作步骤
以评估政府出让地块的价格为例
选择最佳开发利用方式
　选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最佳。
第一节假设开发法概述
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一、最基本的公式
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-后续必要支出及应得利润
后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润
；
将生地建成房屋
将生地开发成熟地
将毛地建成房屋
将毛地开发成熟地
将熟地建成房屋
将在建工程续建成房屋
将旧房装修改造成新房
。
出售
出租
直接经营
第二节假设开发法的基本公式
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