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加油站土地估价的探讨
——XX大成房地产土地评估XX
加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据"城镇土地估价规程"，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中〔如抵押、作价出资等〕根本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益复原法进展评估，在收益复原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进展垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原那么看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益〔包括权力、利益和收益〕，权益价值不可分割的局部或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进展抵押或进展其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进展抵押或进展其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站〞，其土地使用价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本根底，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型〔或者说所临道路机动车通行量〕、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、平安限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益〔或者说垄断收益〕，否那么对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可别离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以别离异地附着土地经营。至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。比方西方兴旺国家零售业比拟流行连锁加盟〔最近我国也逐步流行起来〕，给一定加盟费，就可利用某品牌店的
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“品牌、管理〞等进展经营，但在西方国家较充分的市场竞争条件下，零售业利润率比拟趋近一致，品牌连锁加盟带来的超额利润趋近加盟费，因此特许经营权是否等同于垄断地租要看市场是否充分竞争，而目前我国加油站主要集中在中石油和中石化两集团经营，根据"国家经济贸易委员会关于规X加油站特许经营的假设干意见"〔国经贸贸易[2002]631号〕：“一、加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、效劳标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关效劳，并向授权企业支付相应费用。其中，授予他人特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。〞、
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