文档介绍：加油站土地估价的探讨
大成房地产土地评估
加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄斷利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄斷性质的用地，评估中应考虑垄斷地租的修正。在加油站等具有超加油站土地评估中应用的探讨
基准地价是土地评估中比较常用的一种方法，但目前我国各地基准地价基本上只是有商服、住宅、工业三大类用地基准地价及其修正体系，很少细分到有加油站特殊商服用地基准地价及其修正体系，由于影响加油站用地收益的因素较一般商服用地（如商场、店铺）影响因素差异很大，有些影响因素甚至作用完全是相反的，如聚集规模，对一般商服用地看，聚集规模越大，商服用地价越高，如市春熙商圈，而对加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地价越低。因此必须在评估中必须充分了解加油站特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系。一般商服用地的区位条件主要包括商业区级别、商业聚集规模、公交便捷度、交通停滞度、临街宽度等，而加油站则不同，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别，综合一点，影响加油站的区位条件主要就是
交通条件或者说位置，因此在加油站土地基准地价系数修正法中不宜采用一般商服基准地价修正体系，而应根据加油站的特点制定加油站特数修正体系。
具体看，加油站区位主要影响因素及其指标可大致归类如下：
影响因素
修正指标
接临道接临道路类型可分主干道、次干道、支路
路状况接临道路方向可分三面临路、两面临路、一面临路、
相邻
可按每平方公里加油站个数计，或计算
加油站密度
两加油站间距离
车流量
可按日平均车流量数分档修正
入口方便程度
规模
加油泵数量
在确定了加油站地价影响因素后，可经过调查和根据统计的各加油站的收益水平及影响因素进行分析，并制订相应的修正系数进行修正评估各估价对象土地价格。
三、加油站拆迁补偿评估
（一）当加油站被拆迁终止经营不再异地经营进行补偿评估时，加
油站评估应含特许经营权价值；
（二）当加油站被拆迁进行土地置换异地经营进行补偿评估，可按两种方式评估：
1、不考虑特许经营权价值，仅对被拆迁土地和安置地按一般商服用地进行评估，其价格差额作为补偿依据；
2、考虑特许经营权，将被拆迁宗地和置换宗地均按可持续经营条件含特许经营权价值进行评估，二者差额作为补偿依据；
这两种方式还是明显差异的，第一种方式没有考虑到加油站的经营的特殊性，尽管在一般商服土地评估中也考虑了土地区位的差异性，但加油站对区位的要求与其它商服用地是有明显区别的，因此我们认为采用第二种评估方式更合理些。
四、企业改制涉及的加油站宗地评估
在我国现阶段企业改制土地评估结果实行备案制，且国土管理部门仅对土地价格进行备案，因此企业改制中加油站土地评估价值不能包含特许经营权价值，评估方式仍只有采用目前的方式：用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式来进行垄斷地租的修正，当然在加油站实行招拍挂，可比交易案例比较多的情况下，可以采用市场比较法进行评估。
五、评估中收益年期问题
由于特许经营权是有期限限制的，因此在对含特许经营权加油站宗地评估中必须注意特许经营权期限问题：
（一）当在估价基准日特许经营权剩余年限长于土地出让剩余年限时，宗地剩余年限应按土地出让剩余年限确定，在收益还原法评估中特许经营权取得费应按土地出让剩余年限进行加速折旧。
（二）当在估价基准日特许经营权剩余年限短于土地出让剩余年限时，应按特许经营剩余年限和特许经营权期限后土地剩余年期分段评估，评估公式为：宗地地价（含特许经营权价值）二宗地特许经营权剩余年限的收益价值+特许经营权期限后剩余年限土地价值的折现值。
综上所述，在对加油站宗地评估时应根据不同评估目的或评估背景采用适当的评估方法；对于抵押、作价出资、拆迁补偿等土地评估中，我们认为不应剥离特许经营权价值。
以上观点和分析仅为我们评估实践中的一些体会、认识，旨在抛砖引玉，不足之处，欢迎各位同行批评指正。
加油站房地产价值评估加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。加油