文档介绍：国家税务总局所得税管理司
何道成

房地产开发企业所得税
政策讲解
第一部分
房地产开发企业所得税政策讲解

第二部分
房地产开发企业计税成本讲解

第三部分
税政问题解答
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第一部分房地产开发企业所得税政策讲解
国税发31号文出台背景
房地产业企业所得税征管主要问题:
○缺乏开发产品完工标准
房地产开发企业不能及时结转成本
预售收入不能及时结转为实际收入
不能依法申报缴纳企业所得税。
○伪造或高估成本
多列预提费用
混淆成本对象界限
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国税发31号文出台背景
○利用关联关系转移利润
○企业之间也存在相互利用,共同偷逃税款问题
○税收征管难度大
税收制度不完善
地方政府干预过多
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国税发31号文出台背景
针对房地产开发企业所得税征管过程中存在的上述问题,国家税务总局在2003年度出台了国税发[2003]83号文,2006年度,国家税务总局又对[2003]83号文进行了进一步修订、完善,再次出台了税发[2006]31号文。
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正文架构
一、未完工开发产品的税务处理
二、完工开发产品的税务处理
三、开发产品预租收入的确认
四、合作建造开发产品的税务处理
五、以土地使用权投资开发项目的税务处理
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六、开发产品视同销售行为的税务处理七、代建工程和提供劳务的税务处理八、开发产品成本、费用的扣除九、征收管理十、适用减免税政策十一、新文件适用范围和执行时间
正文架构
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正文讲解
第三部分
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一、未完工开发产品的税务处理
(一)预售收入
---开发产品完工前取得的销售收入,包括定金、内部认购、会费等
(二)预计计税毛利率和毛利额
---预售收入尚未扣除期间费用、营业税金及附加
(三)计税成本结算的时点
---从税收法理上理解,应确定为完工之日
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