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商铺投资四种实用估价方法
许学锋
临街产权式商铺是公认的最具有保值和升值功能的房地产投资品类。在商铺投资的实际操作中，投资者首先要明晰三种赢利模式（详见作者文章《商铺投资的三种赢利模式》./10488157/1656161/），从中选择适合自己的赢利模式；接着，在目标区域寻找、发现价格合适的具体商铺。根据相关统计数据和实践经验，我们总结出了四种评估商铺价值/价格的有效方法：
方法一、租金收益利率法
这一方法适用于评估成熟旺区的商铺价格。
计算公式：商铺价格≤租金收益÷n (n为同期银行按揭利率，%)
例如，天河北的商铺，每平方年租金约4800元，那麽，商铺合理价格是4800÷=64257元/方
又如, 海珠区前进路的商铺，每平方年租金约3600元，那麽，商铺合理价格是3600÷=48192元/方
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由于租金水平、银行利率和通货膨胀率都是动态的，通常情况下三者呈现高度正相关，也就是说，通货膨胀率高，银行相应调高按揭利率，而商铺租金也会逐年调高，每年为5-10%。根据上面公式可知，当租金上涨高于利率上升幅度时，意味着商铺价值上升；相反，商铺价值下降。
这一方法是我们的首创。是我们评估成熟旺区商铺价值/价格最主要、最有效的方法。
方法二、同类比价法
这一方法适用于评估成熟旺区和刚开始转旺区域的商铺价格。
具体做法是，拿同一区域同质或近似的商铺的市场价格进行比较，扣除使用年限等主要因素后进行定价。
计算公式：商铺价格≤参照物商铺价格[1＋（y1-y2）/40] (y2为参照物商铺剩余使用年限， y1为被评估的商铺剩余使用年限)
例如，同一区域参照物商铺的市场成交价为60000元，剩余使用年限为30年，被评估的商铺的使用年限还有35年，那麽，商铺价格≤60000[1+（35-30）/40]=67800元
这种方法是最直观、最稳妥的评估方法，确保能够按照市场价来买进。但是，如果只是使用这种方法，容易犯盲目跟进的错误，因为市场价格有时候会大幅度偏离实际价值。所以，这种方法要与方法一或方法二结合起来使用。当两种方法的评估结果一致或接近时，就可以确定为合理价值
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/价格。
方法三、商铺/住宅比价法
这一方法适用于评估城镇新区和开始变旺区域的商铺价格。
计算公式：商铺价格≤毛坯房住宅均价×m （m 是比价系数，）
为什麽会有这样的比价系数呢？我们分析认