文档介绍：金华市婺城区海芝排骨饭餐馆资产评估
项 目 名 称：资产评估
委 托 方：估 价 方：XX
估 价 人 员：施莉娜，孙文玲，朱敏杰
估价作业日期：5月21
简要历史：   金华市婺城区海芝排骨饭餐馆位于浙江金华，排骨饭是店经营特色。在研究盖浇饭基本上，觉得盖浇饭在烹饪过程中时间比较长，对比中式快餐价格比较贵。对于工作学习时间紧食客来说，时间成本、经济成本、营养成分三者往往只能舍其一二。海芝排骨饭，采用金华两头乌为主料，与时蔬烹饪煲至而成，即营养又实惠，更重要是以便。金华两头乌原为金华特产，是腌制火腿最佳原料，猪皮薄骨细，肉质鲜美，肉间脂肪含量高。通过近年经营努力，现已成为产业化餐饮机构，有专门养殖场。海芝排骨饭餐馆在金华也由一家发展到了3家，在宁波、苏州地区也已打入饮食市场。
   
目 录
致 委 托 方 函 2
估 价 师 声 明 3
估价假设和限制条件 4
房地产估价成果报告 5
一、委托方 5
二、估价方 5
三、估价对象 5
四、估价目 6
五、估价时点 6
六、价值定义 6
七、估价根据 6
八、估价原则 7
九、估价办法 7
十、估价成果 7
十一、估价作业日期 7
十二、估价报告应用有效期 7
十三、估价人员 8
房地产估价技术报告 10
一、个别因素分析 10
二、区域因素分析 10
三、市场背景分析 10
四、最高最佳使用分析 13
五、估价办法选用 13
六、估价测算过程 13
七、估价成果拟定 16
附件
致 委 托 方 函
外婆家餐饮：
受贵酒店委托，我公司于11月22日至12月22日，对位于杭州市下沙高教园区西区，建筑面积为200m2好再来房地产进行市场价格评估，为贵公司进入下沙开分店，购买该房地产提供参照根据。
估价人员依照估价目，遵循国内有关法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理估价办法，在综合分析影响房地产价格因素基本上，对该某些房地产在估价时点(基准日)客观合理价值进行了评估估算，最后拟定估价对象在估价时点客观合理价值(总价值)为人民币569060元，大写：伍拾陆万玖仟零陆拾元整
估价假设和限制条件
一、本项估价假设条件
，假设委估房地产为商业用途，在将来剩余使用年限内不变化房地产用途。
，没有产权纠纷。
、用途管制和限制条件，另有阐明除外。
二、本项估价限制条件
，未对资料真实性进行核算，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。
，不对其她用途负责。
、担保、出租等她项权利对委估对象实际价格影响。
，对房屋仅进行普通性察看，并未进行构造性测试，不也许拟定其内部缺损。
《房屋所有权证存根》所载数据计。
，评估报告所有或任何一某些内容不得使用其她与本次项目无关任何公开文献、告示或报告中，也不得以任何形式公开刊登。
金华市海芝排骨饭餐馆估价成果报告
一、委托方
单位名称：外婆家餐饮
单位住址：杭州文三路167号
联系电话：
二、估价方
机构名称：杭州万达房地产评估有限公司
单位住址：杭州市文二路号8号
法定代表人：李焕
联系电话：
三、估价对象
⑴委估建筑物维护保养状况较好，成新率为89%，建筑面积为100m2。
位于2楼。
⑵位于金华市婺城区，钢筋混凝土构造，委估对象二楼一处房产，地面是水泥地。
委估房地产现作餐馆，餐饮配套服务设施好。
估价对象位于浙师大北门繁华商业街，委估对象地处高教园区，繁华限度普通，但是交通以便，人流量大，但是人流量大某些是学生。
四、估价目
为购买或租该房产提供价格参照根据。
五、估价时点
5月21日
六、价值定义
本报告提供价格是估价对象在估价期日、在本报告所有限制条件下、XX市房地产市场自由开放、完全竞争状态下公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最也许形成价格；采用公开市场价值原则时，规定评估客观合理价值应是公开市场价值。
委估房地产价格定义为：建筑物为钢筋混凝土构造，用途为商业，经济耐用年限为30年，已使用5年，尚可使用25年；委估宗地法定使用年限为30年，即委估宗地剩余使用年限为25年。按房地产收益稳健性原则，该房地产收益年限按剩余使用年限25年计市场价格。
七、估价根据
（一） 行为根据
《委托