文档介绍：.
“首府广场”策划方案
引 言
我们依照前期对呼市市场调研的资料，并结合在实际工作发 觉的不足之处，及时调整了工作的方向和重点。 有针对性地选择 了与本案相比具有较强竞争力的项目，重新进行了的摸底考察。 包括对商场、写字楼及目标消费群体的进一步调查、 研究及分析， 还对呼市人们的消费适应进行了解。通过与高等院校教授交流， 从各个角度了解呼市。
此外，我们也对各要紧媒体情况、受众喜好方面进行了充分 的调查，初步与各媒体代理商接洽并建立了良好的合作关系。
上述各项工作为制定一个切实可行的营销方案、 做好“首府 广场”的销售工作及宣传推广活动提供了有力的保障。 现结合目 前该项目的进展程度拟订此方案。
、项目差不多情况
1、 项目位置：中山西路与锡林郭勒路交汇处
2、 项目标地：总占地面积：；
总建面：11万平方米;
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商 场 建面： 6万平方米；
写字楼建面： 4 万平方米； 停车场建面：地下 1 万平方米。
3、
可能工程进度：
2002年 12月 12日设计方案招标；
2003年 1月 10日设计方案初稿完成；
2003年 1月 31日前设计团队及方案确定；
2003 年 5 月开工；
2004 年 5 月商场开业；
写字楼工期 18 个月。
4、
预估销售周期：
2002年 12月－ 2003年 4月为酝酿预备期；
2003年 5－ 6月为写字楼公开期，商场预约期；
2003 年 6 月 20-23 日为商场引爆期，写字楼过
渡期；
2003年 6月 24日－ 10月为全面强销期；
2003年 11月－ 2004年 3月为全面持续期；
2004年 3月－ 5月为二次高潮期。
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备注：1、销售周期的时刻要紧受工程进度、政府相关手续、销
售状况及预约情形等因素阻碍，可随之调整。
2、商场引爆期可提早或滞后，由预约情况决定，预约
量达到一定数额时（200-400组），方可引爆。
项目定位
1、 项目优劣势分析
优势分析
1） 呼市是西部大开发的重点区域，在以后 5年内，呼市的人 均消费水平可能将翻两翻， 呼市将进一步扩大招商引资工作， 促进呼市经济的进展
2） 政府大力支持，把呼市的“穿衣戴帽”工程交于力天公司
3） 以“首府”冠名，建成呼市标志性建筑物，最高的写字楼
4） 地处商业街的龙头位置，商业氛围浓厚，道路交通体系良 好
5） 预设大面积停车场，一则弥补呼市车位不足的现状，再则 可作为商场的小“磁场”
6） 开发商实力雄厚，有十多年的房地产经验，且资金充足
7） 规划设计超前，国际招标
8） 与知名治理团队合作，经营理念先进
9） 商业及办公配套齐全，大型 SHOPPING MALL及 5A级酒店 公寓式写字楼
10） 7000 （待定）平米室外休闲广场，聚拢人潮； 20000 （待
定）平米大型康体娱乐城是目前呼市唯一的大型娱乐场所， 也会为商场带来一部分商机
11） 大、小磁场（家乐福、好有多、沃尔玛、友谊商城、星
巴克、麦当劳、肯德基）将吸引大量投资客，营造商业气息
12） 目前，呼市中、高档写字楼市场供给不足，且随着经济 的进展，写字楼市场需求将不断增加
劣势分析
1） 呼市人均收入较低，目前下岗人员较多，导致消费能力有 限
2） 呼市商业区内商场林立，目前商厦的开发建设呈现白热化 状态，竞争较激烈
3） 呼市商业市场已接近饱和，一些大型商场已面临倒闭的危 机，使人们对商场持观望态度，投资热潮逐渐冷却
4） 开发商在呼市还未树立自己的企业形象，消费市场的认知
度较低尽管地处商业街的龙头位置，但人潮较少，非商业核 心地带
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5）尽管写字楼的需求量较大，但目前已有大量中、高档写字 楼在建，市场竞争日益激烈
2、 周边在售竞争个案分析（详情见第 8 页附表）
1） 维多利商厦
位于中山西路的维多利商厦，总建面 63678 平方 米，商用面积为地下一层，地上四层约 50000 平米， 并配有 5000 平米地下停车场。维多利商厦聘请国内资 深专业治理公司一北京三和•商联商业经营治理公司 负责经营，确立“以规模树形象、以品牌为主导、以 功能增特色、以时尚为目标”的中高档战略定位。可 租可售，门市单价 29800元/ 平米，商铺均价 14000 元 /平米；租金12元/天•平米。目前门市已可装修，月 底能够开业。
由于新世纪与维多利的分家对维多利的销售产生 了一定负面阻碍，且商场面积太大，定位较高，大多 数消费者持观望态度，因此销售情况一般。
2） 宝马商城
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此项目位于中山西路以北， 贝尔路南