文档介绍：房屋面积测算中的层高问题吕永江(国家测绘局测绘标准化研究所西安 710054 ) 摘要房产测量的面积测算中,由于房屋层高测量而引发的矛盾和纠纷时有发生。根据各地反映的意见,针对其中几个关键性的主要问题,即房屋层高与房屋净高的定义、房屋层高与房屋净高的测量参照面、测量结果的误差与限差、测算中应注意的问题进行了比较详细的论证与分析,并针对这些问题,提出了一些解决办法与应对措施的意见和建议。关键词面积量算房产测量层高测量 2000 年发布的国家标准《房产测量规范》在有关房屋面积测算的规定中有一条很重要的规定,即计算房屋建筑面积的建筑物的层高必须超过 m,层高低于 m的建筑物都不能计算房屋的建筑面积。这是沿袭过去的一条老规定,国家标准《房产测量规范》对此未作定义,也未作更多更详细的解释和说明。随着我国房地产市场和科学技术的高速发展,人民的需求与法制观念的变化,以及人民以法律、法规、政策维护自身权益意识的加强,这条已经执行了 20 多年的老规定,在国家标准《房产测量规范》的实施中,由于对该规范条文的不同理解却引发了一些问题。由房屋层高所引发的问题是决定该建筑物或房屋能不能计算建筑面积的问题,有时涉及一层房屋,有时涉及一幢房屋,有时涉及一片房屋,产生的经济纠纷数额比较大。平时来电来函咨询有关房屋层高问题的也比较多。为了总结经验,吸取教训,特将有关资料整理如下,以供讨论和参考,同时也加强信息交流,促进共识,以便更加准确地理解和掌握国家标准《房产测量规范》中的有关规定,使标准的实施更趋统一。 1 房屋层高 m 规定的由来房屋层高 m的要求和规定,不是国家标准《房产测量规范》首先提出来的,而是引用的一个老规定,今天仍然有效,仍然有它的现实和普遍的需求,因而继续被引用。 层高 m规定的历史和有关文件 1982 年国家经委( 82 )经基设字 58 号“关于建筑面积计算规则”的文件中,对计算建筑面积的范围有两处有层高超过 m才计算建筑面积的限制。一条是“用深基础做地下架空层加以利用,层高超过 m 的,按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。”另一条是“建筑物内的技术层,层高超过 m的, 应计算建筑面积。”在不计算建筑面积的范围的规定中与上述 2条对应的有 2条规定不能计算建筑面积,即“层高在 m以内的技术层”与“层高小于 m的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层”。在这个文件里,其他计算建筑面积的范围的条款中均未提出层高 m的附加条件。 1984 年起,国家在全国范围内进行了“第一次全国城镇房屋普查”,在测算和统计房屋的建筑面积时,完全采用了上述规定,即执行 1982 年国家经委“关于建筑面积计算规则”。这是我国有史以来一次最大规模的全国房屋大普查,参加人员超过 70 万。这次由国家建设部和国家统计局组织实施的全国房屋大普查,为我国后来的住房制度改革和制定房地产的法规政策提供了可靠的资料。全国城镇房屋普查中大家深刻体会到,房屋与房产的管理需要房产测量提供准确可靠的有关成果资料, 而房产测量则必须有一个全国统一的房产测量标准。从 1987 年开始,国家建设部与国家测绘局组织《房产测量规范》编写组,共同起草制定国家测绘行业标准《房产测量规范》,其中对房屋面积测算的规定