文档介绍：某地产营运能力分析
万科股份情形概述：万科成立于1984年5月，以房地产为核心业务。1988年进入房地产领域，同年发行股票2800万股，资产及经营规模迅速扩大。1991年开始进展跨地域房地产业务，同年发行新股，A股在深交所挂牌交易，是首批公布上市的企业之一。1992年，确定以大众住宅开发为核心业务，进行业务调整。1993年， 4500万股B股发行并在深交所上市，募集资金要紧用于房地产开发，核心业务突显。1997和2000年，，实力增强。2001年，转让万佳百货股份股份，完成专业化。2002和2003年，发行可转换公司债券34. 9亿元, 进一步增强了资金实力"984至2005年，. 6亿元，增长182倍；，增长270倍，业务扩展到19个大中都市，树立了住宅品牌,分别于2000和2001年入选世界权威财经杂志
福布斯的全球最优秀300家和200家小型企业，获“2005中国房地产百强企业综合实力T0P10评选〃第一，在规模性专项评选中列第一、盈利能力专项评选中列第四，在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳固增长的回报，受到市场广泛认可。
2020年，万科共猎取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米，规划项目中按万科权益运算的建筑面积为2436万平方米。实现营业收入488. 8亿元，归属上市公司股东的净利润53. 3亿元。较2020年分别增长19. 2%和32. 1%,各项经营指标也全面超越2007年分别增长了 37. 6%和10%,成为国内首家销售金额突破600 亿的房地产公司，并2020年获得全球住宅企业销售冠军。
一、万科股份营运能力分析
营运能力表达了企业运用资产的能力，资产运用效率高，那么能够用较少的投入猎取较高的收益。下面以具体指标来分析万科的营运能力：
1、万科股份营运能力指标分析
(1)存货周转率
存货对企业经营活动变化具有专门的敏锐性，操纵失败会导致成本过度，作为万科的要紧资产，存货的治理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大，存货规模增长速度大于其销售增长的速度，因此存货的周转率逐年下降(见表1)。假设该指标过小，那么发生跌价缺失的风险较大，但万科的借售规模也保持了较快的增长，在业务量扩大时，存货量是充足货源的必要保证，且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降，在建开发产品比重大幅上升，存货结构更加合理。因此，存货周转率的波动幅度在正常范畴，但仍应提高存货治理水平和资产利用效率，注重猎取优质项目，加快项目的开发速度，提高资金利用效率，充分发挥规模效应，保持适度的增长速度。
表1 万科股份2004-2020年存货周转率
年份
2004
2005
2006
2007
2020
存货周转率
0. 65
0. 63
0. 55
0. 54
0. 49
(2)应收账款周转率
5年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升(见表2),缘故是主营业务的大幅上升，较严格的信用政策和收账政策的有效实施。
表2 万科股份2004-2020年应收账款周转率
年份
2004
2005
2006
2007
2