文档介绍：厘清房地产税改革的十个问题
十八届三中全会《决定》提出,“加快房地产税立法并适时推进改革”。对此,我想围绕以下十个问题来谈房产税改革,供参考。
基本居住不改和多套房大改的困境
房产税改革不启动,或者基本居住消费部分不改革而对多套房累进进行大改,这两种思路,都是行不通的。
从目前地方财政收入的正规渠道看,增值税的75%归中央,营业税改革为增值税后,如果没有新的税种,未来地方财政收入在全部财政收入中的比例将进一步下降,几乎没有稳定的税收收入。地方政府目前的开支,除税收部分外,65%—75%来自于卖地、收费和借债。地方财政中,2010—2012年三年土地出让金收入为年平均3万亿元,已高达地方政府年收入的40%—50%,有的地区更高。而且,从历史的更长时间看,年度间收入很不稳定;从未来看,城市化的进程总有一天将基本完成,卖地财政也将终结。并且,目前的土地财政,形成地方政府扩大城区、大上项目、强征强拆、垄断出让、推高房价、实业趋落、房地产泡沫等一系列问题。那么,如何改革呢?
一些学者不主张房地产税改革,而是进行微调,在其他方面开源节流。这种思路遇到体制和社会格局的变化:(1)按照党的十八届三中全会《决定》部署的农村土地体制改革,农民同地同价,减少征地范围;(2)强调用地红线、用途规划管制,约束政府用地;(3)农民抵制强拆强征,征地难度越来越大。
结果就是地方政府的土地出让金将大幅度下降,并越来越少,征地囤地储备抵押给银行借债的行为也将受到限制,其他借债行为也会因债务审计和考核大大减少。一方面,地方政府财政将遇到前所未有的困难,行政公务经费紧张,交通补助等公共服务开支将缩减,生态保护环境污染支出将不保,低收入人员保障将受到影响,城镇基础设施无法建设和维护;另一方面,住宅投资性需求也无法抑制,房价继续快速上涨。
目前研究开征房产税另一个方案的思路是:居民住宅年期不永续化,基本居住消费部分免征房产税,对多套房累进开征房产税,对企业开征房地产税。具体表现为:(1)现有土地管理法使用年限40—70年,到期重新申请,按照使用期结束时的价格交纳出让金后可继续使用,否则国家收回土地使用权和地面建筑。(2)住宅法定面积,或者第一套不征,从第二套起,按市价累进征收。比如,一居民在北京有四套住宅,都为150平方米,价格均为5万元。第二套按市价2%征收,则需交税金15万元;第三套按市价3%征收,;第四套住宅,按4%税率征收,需交30万元。
这个方案的结果是:(1)开征房产税的前几年中,由于累进征税,加上房产税挤出住宅交易,地方财政房产税和房地产交易税收入大幅度增加。(2)房产税开征后,为了降低持有成本,多套房的居民将二套以上抛出,其一,使地方政府的房产税减少,如果大部分都将一套以上房抛出,只保留居住房,由于第一套免税,政府住宅房产税部分又陷入枯竭;其二,如果仅开征企业的房地产税,税收负担就会全部压在企业身上,税负过重会影响企业经营和就业岗位的稳定和增加;其三,房屋供应量大增,房价下跌,可能使银行坏账增加,金融风险加大,政府房产税征税价格水平也下降,收入也会减少。(3)城镇居民基本消费住宅不交房产税,二套要交税,不论是一套还是多套,都只是在规定期限内有使用产权,过期不补则土地和建筑物无偿收归国有。
按照这种思路,一是虽然无损基本居住居民,但持有多套