文档介绍：谨呈:永泰房地产(集团)有限公司
永泰哈尔滨香坊项目整体定位及物业发展建议
世联地产
世联地产华北区域顾问业务中心
二零一一年二月
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整体研究工作阶段划分
阶段
前期市场调研阶段定位沟通中稿汇报终稿汇报
划分
•项目地块查勘•项目界定及研判•项目发展策略•整体报告完善
•客户深度访谈•城市价值挖掘及整体定位完
•客户问卷调查•区域价值定位善
工作•宏观经济背景研究•问题结构化分析•物业发展研究
内容•房地产市场调研•客户定位与需求特征研究
•政府人员访谈•竞争分析
•专业人士访谈•案例借鉴
•项目核世联地产心竞争力定位
•项目开发策略及定位建议
提交
成果•发展策略及整体定位沟通•《项目整体定位与开发策略报告》
文件
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1. 第一阶段研究回顾及补充
项目本体、属性及目标
区位价值
客户定位
竞争定位及竞争策略
项目定位及整体物业发展策略
2. 第二阶段:物业发展建议
园林景观设计建议单体设计建议
建筑单世联地产体设计建议
商业配套建议
会所、物业等其他配套建议
整体规划及分期开发建议
3
项目本体、属性及目标
世联地产
4
项目本体: 位于三环与四环之间,香坊区幸福乡香坊农场内,具
有典型城乡结合部意向。,,包括
住宅及大规模商业
世联地产
5
项目属性界定
城市蔓延区、城乡结合部
无特殊资源
高强度世联地产开发
大规模商住项目
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开发目标解析
开发商:具有较高创新及产品开发的能力,具有商业地产的开发
和运营能力,具有较高品牌价值追求
开发商简介企业文化
n 以“建筑人的环境”为理念, 打造“建筑、
n 成立于1999年2月,隶
属于中发实业集团, 环境、人”的完美融合,努力筑就具有创
具有建设部房地产开新意识的建筑,为人们创建具有前沿代表
发一级资质。的人居环境
企业战略
n 已开发和正在开发的
n 品牌战略:在国内大型城市推广郦城、
项目有郦城、郦城工
We等企业成功品牌,10年成为全国知名永泰•郦城
作区、We、诸子阶、
地产品牌 n 位于北京海淀区西四环四季青桥畔(西四环北路65
自在香山、永泰福朋号),占地103万㎡,建面101万㎡,包括住宅、商
喜来登大酒店、八大 n 布局战略:“2+3”战略—2指2个片区布业(20万平)、写字楼、酒店(15万平) 、公寓等物业
处会议中心、天津胜局,分别是长江片区和东北片区,3指经形式。建筑特色:现代建筑风格,屋顶主题景观
利花园等济规模较大的三线城市 n 2003年4月第一次开盘,最近一次是2009年5月开
企业目标盘,至今仍在售。
n 资产规模已达45亿
n 北京海淀区
n 提出53515规划,即五年之内建设五个五星
元,开发面积逾150万世联地产远大路25号1
平方米,年销售额15 级酒店,三个城市综合体(含购物中座,2008年8
亿元心),五个一百万平米大盘,三年50亿销月1日开业
售额 n 拥有355间舒
n 拥有全资及控股企业6 适客房以及
家,形成了以房地产 177间服务公
为主导产业,集房地寓,1054平
方米的会议
产经营、金融和酒店、与宴会场地
物业管理为一体的产北京海淀永泰福朋喜来登酒店 7
业链
开发目标解析
开发商目标:5年开发销售完毕;在控制风险的基础上,尽量追
求利润最大化
开发商目标
n 2011年一次性支付土地款10亿,要求前期产品快销,2011年一年回现至少10亿(按照4500-5000元/平米算
应卖30万平米左右,不追求利润,成本价出货);住宅后期做溢价产品,在控制风险的前提下,利润最大化
n 要求5年销售完毕(预计每年销售
n 1:商业、酒店(一
20-30万㎡住宅体量才能达到目标) 栋)、公寓(一
栋)、住宅(四栋)
n 项目做一定体量综合体,初步期望
做Shopping Mall(至少10万平米)、 n 2:商业、住宅
1
五星级酒店和写字楼,商业地产全 n 3:写字楼与商业
部自持,要求住宅利润平衡其开发 7
n 4:底商与住宅
成本 9
2 8 n 5:商业、住宅
n 商业地产的开发具有风险性,要求
6 n 6:底商与住宅
进行相关论证,给出各功能类型的世联地产
7
n 7:幼儿园
组合、规模和档次的