文档介绍：开发流程及经济评价
顾问课程讲义:
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本门课程的目的
了解房地产项目开发决策和流程环节
掌握经济评价及其在决策中的作用
课程分两节,预计时间3个小时;
课程将会结合实际的案例和现象作剖析,与大家展开研讨。
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我们对课程的展开角度,为什么要了解流程和经济评价,有什么实际应用
关于开发流程:
什么时间干什么事?
什么事情谁来办?怎么办最好?
环节容易出什么问题?
流程对开发商的影响是什么?
关于经济评价:
评价哪些指标?
评价用在什么地方?
如何进行评价?
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课题一:开发决策和流程环节
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房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为如何?
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
物业管理
资源获取
资源加工
资源流通
及再流通
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通:政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地产的问题也是出在流通环节上!
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
物业管理
企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素?
市场未来预期;
项目或区域发展预期;
规划条件的市场实现及经济实现;
开发商企业发展战略和机会成本;
竞争对手的情况分析。
政府出让土地的方式
拍卖、招标、协议;(挂牌属于拍卖方式的一种)
什么情况之下用什么方式?招标将会增多
目前的现象:北京双限、深圳背负15%返还指标等
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
物业管理
现有的土地政策的问题
单一的供应主体导致的信息不对称;
政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失;
价高者得的土地分配制度。
土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致
战略型高价——建业郑州北市区地块;(不在土地本身)
转型企业高价——产业企业进入房地产;(利润期望低)
资金密集型无地企业——金地龙华地块;(恶狼扑食型)
非理性企业拿地——众多非成熟企业。(一介莽夫)
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地块分析
市场态势
售价预测
开发模式
利润预期
初步地价
地价变量
变量分析
变量分析
最高竞拍价
最可能地价
最乐观地价
竞争对手分析
企业发展战略
起竞价格
过程加价
策略加价
场外公关
传统价格模型
合理价格模型
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
物业管理
企业如何在招牌挂中为自己谋利?
设定竞拍门坎:资金门坎、资质门坎;
改变用地条件:附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建;
带方案拍卖:设定方案或者要求短期给出方案;
人为因素:搞定拍卖师(敲锤)、搞定政府(返利)、搞定对手(给钱)。
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
物业管理
主要决策问题(钱、地、人):
决策资金:如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道
决策项目:发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度
决策人力:团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门
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土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
物业管理
项目决策案例——资金如何运作?
城市背景:山东省某地级城市,
地块情况:1036亩,r=,30%高层
挂牌:,原地安置()
开发商账面资金:4000万
银行信用额度20000万,通过另一正在建设项目抵押,先拿12000万投入土地款(类违规)
土地获取价格:;
抵押给上述银行再贷款8000万
提前低价卖图纸:1690元/平,开盘800套,近两个亿;
银行:快速放按揭,作为条件;
施工付款:3个1/3,1/3房屋、1/3主材(开发商赊销)、1/3现金,±0开始付款;
成本:1400元/平方米;
启动资金:商品房建设+回迁建设
资金平衡:快速的现金流满足平衡
vs
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