文档介绍：上海_城郊类别墅_专题研究
研究界定及研究意义
研究意义
由于如今目前的上海市区概念外扩,土地市场禁令,低密度别墅用地极其稀缺,近郊别墅成为市场新热点,多元化消费需求使得开发商不断在高容积率的土地上寻求低密度产品获得高溢价的开发路径,因此本篇将对于选取总价段在600-1000万(改善型需求以及投资客户的主力承受范围)的近郊城市类别墅典型案例作为研究对象对其产品逻辑进行分析,望对于开发此类产品的开发商与设计院具有借鉴意义。
城郊别墅界定(城市近郊)
位于城市快速发展区域,满足第一居所应具备的居住功能,交通便捷,配套相对齐全。
自然资源依托性一般,高密度限制,产品创新打造舒适型类别墅,创造高溢价。
主流客群以投资兼改善需求为主,总价承受范围600-1000万。
关键字:
城郊类别墅、高密度、高溢价、产品创新、总价段600-1000万
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上海城郊别墅发展历程
随着上海城市外延的扩张,城市中心土地的稀缺,城市别墅不断往外衍生
城郊类别墅概念兴起
90年代
传统租界区的老别墅项目
1998年
虹桥别墅区成型
浦东龙东大道、碧云板块
2001年
2004年
闵莘别墅区兴起
2007年
发展片区外扩
至今
真正的城市别墅稀缺,城郊类别墅产品概念兴起,成为市场关注热点
城郊别墅发展历程
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典型案例选取
上海近郊别墅板块主要分布图
选取目前近郊别墅板块
选取目前热销板块典型案例作为此次研究对象
华润橡树湾
华润新江湾开山之作创新联庭别墅
美兰湖高尔夫别墅
上置罗店北欧新镇第三代产品精装叠墅
明泉璞院
金虹桥板块高端配套稀缺联排别墅
龙湖蓝湖郡
龙湖09年嘉定新城新作创新十二合院别墅
金虹桥板块
新江湾板块
嘉定新城板块
罗店板块
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重点个案分析
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新江湾开山之作创新联庭别墅
华润_橡树湾
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物业类型
叠加、小高层、高层
最早开盘时间
2008-06
建筑形态
1栋20层高层;17栋11-16层小高层;叠加:49栋;
占地面积
144247平方米
建筑面积
230782平方米
容积率

总户数
2373
绿化率
40%
装修情况
别墅:毛坯
公寓:装修
车位配比
1:1
主力面积段
180-250平方米
销售报价
联排 5-8万元/平方米
公寓 35000-40000元/平方米
开发商
华润置地
备注
项目受到70/90限制
华润橡树湾/项目概况
新江湾首席开山之作
独创联庭别墅叠加别墅联排化
以垂直形式再现庭院空间
从08年开盘总价700万元至目前总价1000万元,单价从08年40000元/平方米上升至09年5万元/平方米,目前推出的叠加别墅已售罄(后期叠加别墅仍剩余30套左右,开盘时间未定)
项目销售情况
项目核心关键点
项目基本概况
上海华润橡树湾创新地应用了联庭别墅的概念,在高容积率、70/90政策束缚下依然打造出新江湾城区域的标杆项目
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项目所在的新江湾板块作为上海中心城区少有的大宗开发区域,具备一定升值潜力。但项目的高地价、高容积率以及70/90政策的限制给自身带来较大的市场压力
项目所在
新江湾城板块整体规划图
项目取地成本较高,产品定位面临压力
华润置地06年以6670元/平方米的高楼板价,;
该楼板价接近周边住宅价格,其标志着06-08年新江湾城土地爆炒的时代正式来临,其后绿城、仁恒皆以高价取地。
土地自身有高容积率、70/90限制
。很难通过打造低密度产品来提升项目产品价值;
同时70/90的政策限制更是对项目的户型及产品定位提出了相当大的难题。
整体区域市场仍然以中小户型为主,档次有限
新江湾城板块所在的杨浦区当时并不是全市住宅的高端板块,整体价格水平有限;客户以本区域自住型及改善型客户为主,总价承受力低,区域对外来客户导入能力较弱;
紧凑经济房主导市场,新增房源以二房及三房为主,大面积户型较为缺失。
华润橡树湾/开发背景
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产品上,三叠创新的联庭别墅设计既解决了项目低密度产品容积率的问题,又拔高了项目档次,吸引了大量追求城市别墅生活的高端人士
每层客户均有单独入户空间
项目效果图
创新的三叠联庭别墅设计拥有以下一些优势:
拥有比普通联排更宽敞的南向面宽,多达15米;
每层均为独门独户,且都拥有一层的庭院,同联排别墅居住感类似;
多庭院、露台、阳台设计在满足住户的休闲舒适生活同时提升了产品的附加值;
客厅挑高、落地窗设计满足客户对于别墅生活的追求;
别墅受市场认可,但过高价格造成去化速度一般
联庭别墅总价多在800-1000万之间,树立了北上海标