文档介绍：word
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法学本科毕业论文
论文题目浅谈小区车位所有权的归属
学生某某霍宇
学号
指导教师孙亚娜
年级11秋法本
分校/学院涿州电大
提交日期
摘要
住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位之争〃在房
地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规X的缺失和不甚明
确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现，“车位之争〃，必将导致更大X围的矛盾对立，住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地开展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图结合我国目前的学说和借鉴国外一些理论和实践，根据小区停车位的不同形式，对其所有权归属问题进展分析探讨。
关键词：开发商所有权、车库所有权、利益
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一、停车位形式1
二、我国停车位所有权归属现状3
〔一〕合同约定说3
〔二〕本钱分摊说3
〔三〕国家所有说3
〔四〕登记说4
三、国外停车位所有权的归属现状4
（一）日本4
〔二〕德国5
〔三〕法国5
〔四〕美国5
四、停车位所有权立法完善6
〔一〕住宅小区地面停车位6
〔二〕住宅小区地下停车位6
〔三〕楼房首层架空停车位7
〔四〕楼房屋顶平台停车位7
参考文献：9
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浅谈小区车位所有权的归属
在分析小区停车位〔库〕归属之前，我们有必要首先引入建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有局部和由多个所有人共同使用的共有局部时，每一所有人所享有的对其专有局部的专有权与对其共有局部的共有权的结合。〃〔参见王利明著《论物权法中的车库的归属与相关法律问题》〕建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有局部和共有局部〔王译鉴著：《民法物一权》〔第一册〕，中国政法
大学1998年版，第195页〕。专有局部主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的局部。共有局部如此指建筑物的共用局部和附属设施等不具独立使用功能的建筑局部。《物权法》第76条规定：”建筑区划内的绿地，道路以与物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。〃其中虽然规定了建筑物区分所有权，其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题，规定“有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有〃。特别是目前争议较多的小区车位车库所有权归属问题，《物权法》规定，“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，如此归业主共有〃。《物权法》虽以做出相关规定，但是此类问题在现实生活中还是比拟复杂，是建筑物区分所有权归属规如此在实务适用中的难点。
一、停车位形式
从我国目前的现有小区情况大体来看，其停车位的形式主要有三种：
第一种形式：在小区内建造的专门的停车设施，具相互间由墙壁隔开，四周X围明确，具有独立的入口，己成为与住房相区别的、独立的特定物。其权属可以登记，业主只有购置或
者承租该停车位后，方可拥有所有权或者使用权；如果没有特别约定，其所有权归修建停车设施的开发商所有。对这类停车位，我们称其为库，开发商对这类停车位的销售，通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进展，即将特定车位与特定住宅单元相联系，一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不
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同在于：捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进展销售，而在分别销售中如此车位作为独立的标的物来出售。二者的一样之处在于，这种类型的停车位，是由支付了相应对价的小区的业主所有。
第二种形式:是在小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位。这类停车位开发
商并不进展专门的销售，多采取分摊销售的方法。因开发商对其投入极其有限，且已将其计入公摊面积进展销售，故在开发商将房屋售出后，因小区内的土地使用权已归全体业主所有，故其土地使用权上的停车位归全体