文档介绍：专专题题研研究究
中原(中国)物业顾问有限公司
二级市场统筹发展中心
2007年5月
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研究框架
业绩及资
绿城的竞
本市场表现( 争优势?
四扫
个描
地块产品客户维绿
度
) 城
管理层面
绿城优势形
业务
宋企业人力(
决策解成原因?
卫平文化资源
链两
个码
运营层面层绿
面城
产品工程)
融资拿地营销服务
定位管理
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房地产开发——
土地土地产品产品客户客户
绿城
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绿城——
土地价值与人居需求的
成功解码者
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绿城——
产品维度
高端产品策略
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绿城产品特征
精品策略——坚持以产品品质提升土地价值
规模导向——靠规模效应打造项目的持续升值能力
产品力——“3硬+ 1软”
硬件1——建筑外立面和大堂: 典雅\ 气派\ 高品质感\ 材质优良
硬件2——社区园林: 公园式园林绿化\ 参与式的景观和小品
硬件3——住客会所: 业主和住客的大会客厅\高雅公共生活空间
软件——物业管理: 安全\ 可靠\ 温馨\ 细致\ 周到
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产品发展历程
第一阶段第二阶段第三阶段
1995 1996 199 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 ……
“桂花城”结合地域文脉,进入全国
绿城代表作桂花城推出
开创杭州进入高层产品开发领域
市场,内部展开“桂花
“低楼层低密度”先河开发第三代别墅
城批判”总结经验,确
涉足酒店式公寓
立“桂花城模式”
创新产品
l多层公寓(丹桂公寓) l多层公寓(桂花城) l多层公寓(合肥桂花园、北京百合公寓)
n第一代别墅(丹桂花园) n第二代别墅(九溪玫瑰园)n第三代别墅(上海玫瑰园、长沙青竹园)
u高层公寓(杭州绿园、上海绿城)
p 酒店式公寓
•产品由单系列发展到多系列(深蓝广场、丁香公寓)
•高端产品路线Ø 创新产品
•每一产品系列不断优化、自我升级(北京御园、留庄)
•与市场同步的产品塑造能力
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三大产品系列
三大产品系列
别墅产品
代表作:桃花源
多层产品
高层产品
代表作:
杭州桂花城
代表作:杭州绿园
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系列一:多层公寓
低层次、低容积率、低密度、高绿化率
立面三段色,青灰、赫红系列的清水砖墙面,页岩、片石饰面及局部高级涂料
1998 2003 2006
杭州桂花城合肥桂花园长沙桂花城
土地属性: 城市郊区地段城郊地段城郊地段
建筑:三段式暖灰色调的外立面建筑:三段式暖灰色调的外立面建筑:三段式暖灰色调的外立面
园林:大面积中心绿地+宅间绿化围合布局,引入庭院的概念规划:“大社区-小住区”二级社区规划体系
其他:大型会所+露天泳池园林:中心绿地+主题组团花园三个层次坡地空间,江南围合式,六大组团
地下车库+地上车位,配比50% 其他:徽派风格的6500㎡构建组团庭院营造公共空间的“场所精神”
星级度假酒店式会所+1400㎡游泳池园林:30亩中央水景花园+四个欧式主题花园
其他:全面人车分流的体系,车位配比100%
《桂花城批判》人车分流,地下车库,配比65%
涉及规划、建筑、景观、销售、物地下室车库直接上楼
管等细节方面的自我纠错与批判按200、300米步行距离塑造步行体系
细节改进(如空调位\人车系统)
升级,营造良好居住氛围
“居者有其屋”融入地方特色,如微派建筑特色“居者优其屋及景”“居者优其屋及生活”
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代表项目——杭州绿城桂花城
市场表现:
杭州桂花城已经成为杭州城西升值最快的房产品
杭州桂花城价格走势图
13000
单位:元/㎡ 12000
10000 毗邻颐景园房价
11000-12500
9000
6500
4500
3580
2800
1998 2000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 年份
目前租赁价格:3房2厅:5500-6500元/