文档介绍：加油站资产评估
加油站资产评估
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加油站资产评估
加油站财产评估
加油站是比较常有的一种特别性物业，主要散布于交通道路的双侧。它是一种利润性物业，
为道路上来往的各种车辆供给加油、维修、零售等配套服务。其财产类型包含：无形财产（土地使用权和特许经营允许证）、固定财产（房子和加油站设备设备）。也能够分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。加油站价值评估本质上是一种整体财产价值评估。
加油站权益人在向银行申请抵押贷款时，向银行供给是抵押物常常是加油站的《房地产证》，
这时我们需要评估的是加油站房地产价值。采纳的评估方法主要有两种：利润复原法和成本法。
一、利润复原法：
加油站为利润性的物业，其整体财产评估自然用利润法来评估最科学。其年利润测算能够采纳以下两种方法：
1、从加油站的历史经营收入状况计算其预期利润，联合周边其余近似加油站的历史经营状况来计算加油站的客观利润；
2、从加油站旁边的道路车流量来计算可能的加油量，进而测算加油站的客观利润。经营成本则能够从过去经营状况来计算。
评估机构在评估时应第一评估整体财产价值，而后剥离特许经营允许证的无形财产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。即：
加油站房地产价值=加油站整体财产价值-特许经营权无形财产价值-加油站配套机器设备价值。
无形财产不具备独立的经济实体状态，依赖于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来
经济利益的经济资源，离开特定主体则其经济效益也没法实现。无形财产的利润是一种超额
利润。由于无形财产一定依赖于有形财产才能创建利润，一般状况下独自界定无形财产的利润是特别困难的。在无形财产评估中常采纳分红的方法，将被评估的无形财产的利润从总利润中分别出来。
公式：无形财产利润=总利润×利润分红率
利润分红率在加油站价值评估中可采纳“三分说”
，详细以为特许经营权占总利润的
35%。
加油站配套机器设备包含油罐、加油枪、加油机等，可采纳重置成本法评估其价值。
二、成本法：
加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。
加油站土地价值能够采纳土地获得价值，
或按市场比较法测算其市场价钱、
基准地价系数修
正法测算其宗地价钱。
在深圳市，市规划与领土资源局对加油站用地有严格规定：
按市场所价计收地价的加油、加
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气站，位于一级地段的加油站按1200
万元/个、加气站按
300万元/个计收，加油加气混淆
站按1500万元/个计收，依据地点不一样，位于二、三、四、五级地段加油、加气站的地价分
别为一级地段地价的9、8、7、6折计，出让年限为20年。
加油站房产价值可采纳重置成本法，重置成本采纳政府公布的标准。公式：房产价值
=房产
重置价×成新率。
笔者在实践中累积了一些这方面的经验供同行参照。
估价事例：对深圳市××区××加油站房地产价值进行评估
一、项目概略：估价对象位于××市××区，北靠××路，南临××路，西距盐田检查站约
1分种车程，距盐田港约
5分钟车程，且跟着汽车花