文档介绍：MOMA项目提案
(Kunming MoMa xiangmu ti an)
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至祥置业
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城市复兴:一个作品,个性建筑,一个努力成为颠覆昆明市场的项目;
精神领袖:一个注重市场细分,一个通过意识,精神引导市场潮流的复合楼盘;
生态轴心:一个关注阶层品位和生活哲学的人文宅邸__精神,景观,生态国度;
创新为本:一个创新为本,体验经济,提倡互动与情趣的生活样式;
......
对于把握昆明“城市更新”机会的和信地产,“Moma艺术造城”带来的绝不仅仅是产品,而是前瞻性的在城市中央价值区创造了一个巨大的价值平台,生态平台,居住平台;,本报告的主旨是基于至祥对和信地产的深刻理解,而作出的相关分析和切实可行的操作方案,望能为和信决策提供参考.
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理解和信—目标沟通
地位:和信通过MOMA的整盘开发将强化区域主导,并依靠阶段产品创新提升区域价值,锻新城市经济;
价值:和信希望通过MOMA的滚动开发实现现金流量的平衡并强调现金流量的投资回报的能力;
意识:和信地产在项目开发模式、区位选择和开发时机上主动把握了城市化的关键时机,处于企业上升的关键阶段;
品牌:和信希望通过MOMA的开发,实现产品系列化的有规模扩张的战略需求,以及以后客户主导性的高级品牌阶段;
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竞争状况
项目剖析
市场形势
价格模拟
定位诠释
物业建议
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客户分析
纲要
网
Q1:项目所处的宏观大势将何去何从?
必须明确的3个前提
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宏观调控:市场波动显著
数量型货币政策下的贷款月度增加额变动
在数量型货币政策手段影响下,贷款增速同比明显减缓
对于10月份实施的价格型货币手段——基准利率调整,尚无法观察其带来的效应
亿元
03/6
03/9
03/12
04/3
04/6
04/9
04/12
0
-1000
1000
2000
3000
4000
5000
6000
2003年6月央行121号文件出台
2003年9月存款准备金率上调1个点
2004年3月央行实施差别存款准备金率制度
2004年11月央行规定开发企业自有资金35%
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宏观调控:增长放缓,存量增多
昆明房地产发展趋势统计表
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微观视角下:房地产业的增长空间巨大,昆明房地产将持续快速发展
我国人均住宅使用面积的未来增长空间
2020年我方米左右(建筑面积30平方米左右)
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Q1:房地产宏观大势将何去何从?
必须明确的3个前提
Q2:本项目将面临怎样的竞争?
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区外竞争:作为城市次极中心区地产常识:随着城市离心化速度的加快,以及一环内旧城改造带来的市场机会,中心区竞争将集中在大型商业地产项目和中小户型的竞争,价格,产品同质化现象明显.
2005年各区域已开盘销售和潜在楼盘供应比例
数据显示:市中心区的楼盘供应量仅次于南市区,
说明在近两年内市区可销售面积供应量仍将很大。
新亚洲,世纪城,玫瑰湾,大商汇的大盘模式解决了首次置业者郊外(二环外)置业的区域认同障碍问题,才有了置业量能的激增。
这种模式对于非价格第一敏感的二次置业者,却没有产生同样的效应。
对于中心内首次置业者,及二次置业者,投资群体实际心理和行为认同的仍是中心区的生活和物业,2-3年内中心区将在与南市区的较量中仍处上风。
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