文档介绍：建行收紧房贷设立“超IPO”标准封堵灰色通道
门户-搜房网 2010-03-18 11:02:00 来源:经济报道 
  [提要]在房地产信贷全面收紧的这一刻,更多的房地产公司恐将经历一轮残酷的信贷紧缩“阵痛期”,而且这次“阵痛”注定要比以往更加强烈:银监会的严查,极度压缩了信贷资金挪用房产开发的种种“灰色地带”;银行的严审,更让小地产公司获取银行信贷成为一种奢望。
3月15日,远洋地产旗下北京远豪置业有限公司、北京中信新城房地产有限公司、中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司三次刷新北京“地王”纪录。
不过,在房地产信贷全面收紧的时候,更多的房地产公司恐将经历一轮残酷的信贷紧缩“阵痛期”,而且这次“阵痛”注定要比以往更加强烈:银监会的严查,极度压缩了信贷资金挪用房产开发的种种“灰色地带”;银行的严审,更让小地产公司获取银行信贷成为一种奢望。
超IPO贷款门槛
年初,建行各分行信贷部先后接到总行下发的几项关于收紧房地产信贷的最新通知:一是所有房地产项目开发贷项目全部递送总行审批;二是原则上不能给地王项目提供贷款;三是去年已审批的地产项目开发贷授信,在6月30日进行新老划断:即6月30日之前的授信资金仍由分行审批拨付,但7月1日起授信资金审批权将转交给总行。
“现在10个房地产项目上报总行审批,基本8-9个不能通过。”建行信贷部人士透露,“土地储备贷款基本是见一个毙掉一个。”
这并不意味着建行关闭了对房地产开发项目的信贷大门。“只要质地很好的地产项目贷款,我们还会报给总行审批。不过要拿到贷款,基本得通过一次类似IPO标准的考核。”上述建行信贷部人士表示。
多个房产开发项目贷款被否决的经历,让他摸索出六项标准:一是申请的房地产公司必须有知名度;二是银行内部评级至少达到AA级以上;三是连续三年盈利;四是贷款项目的土地储备价值偏低,确保较高的利润率;五是房产开发项目最好位于市中心地段,抗风险较强;六是房产开发项目的企业自有资金必须达到35%以上。
“这个要求可能比IPO更严格。”他表示,在房地产公司申请项目开发贷款时,他常常直接亮出自己的底牌:假如房价下跌25%-30%,这个地产项目是否仍能全部销售,且销售收入足以全额偿还项目开发贷款。
“有些房地产公司觉得这个要求自己很难满足,也就只能考虑从其他路径募集资金了。”他说。即使是有些房地产公司“幸运地”拥有去年建行审批通过的开发贷款授信额度,能否在6月30日之前全部兑现,也很难说。
记者了解到,要兑现这笔授信,房产开发商首先必须拥有最少35%的项目开发自有资金,而且银行还会全程监控信贷投放进度,即根据地产项目不同的开发阶段,将授信资金分期投放到贷款企业。“甚至企业想拿信贷资金打两天新股的机会,都没有了。”该建行人士直言。
要封堵“灰色通道”
除了申请贷款变得不易,房地产公司融资的灰色通道也变得越来越窄。
一些房产公司曾利用关联公司的仓库或厂房向银行申请流动性贷款或固定资产抵押贷款,然后将这笔贷款再挪用到房地产开发项目“救急”。
一位房地产公司负责人透露,他旗下有一家仓储物流公司与加工制造公司,曾经屡试不爽的固定资产抵押贷款“大挪移”。不过,由于《固定资产贷款管理暂行办法》的实