文档介绍：五、七浦路商业市场分析
1、七浦路商业形态分析
七浦路商圈商业形态的演变经历了由“散兵式”店铺向“军团式”集约型商业转变、由“单一型”服装批发市场向“多业态、差别化、综合性主题”综合性商业转变的过程。伴随着上海旧城改造工作的不断推进,尤其是上海商业以及商业房地产市场的快速发展的推动下,七浦路商圈的传统商业优势和土地稀缺性及其级差地租逐步显现,商圈内商业房地产的开发力度开始加大,兴旺、超飞捷、新七浦等专业服装批发商场出现,从而使得数以千计的散摊经营者摆脱传统模式进入室内集中经营。
从区域商业设施主体来看,七浦路商圈内的大型服装批发商业中心正在逐日发展,日渐增多。从河南北路与七浦路交接口正在营业的兴旺一期、兴旺二期和新七浦市场,到七浦路沿线正在经营的凯旋城、新金浦、超飞捷、天阜,以及正在建设的兴泰和白马等,加上沿河南北路在建的联富商业广场以及兴旺三期项目,使得七浦路商圈内商场林立。日渐增多的大型商业设施,多样化的业态定位,标志着七浦路商业形态将不断的往集约型发展。
2、七浦路商业经营方式分析
通过对各商场的调研发现,各商场经营方式基本为购买者自行经营和租赁经营(向单个产权所有者租赁)为主,即开发商将商业设施分割产权销售给单个购买者,并不持有物业。购买者或者自己用于商业经营获取经营收益,或者将购买铺位出租给经营者收取租金收益。各商场均有自己的物业管理公司,对商场内商户经营行为、商场日常维护以及其他方面提供服务和管理,并收取一定的物业管理费用。
目前,七浦路由福建北路至浙江北路段,存在大量临街以住宅一层作为商铺以及临时摊贩形态经营的经营者。根据调研显示,部分临时摊贩经营者日后将入住在建的白马大厦,同时,七浦路以南的未改造区域面临拆迁,预计其客户同样需要进入大型商业设施中进行统一经营。
3、七浦路商业产销渠道分析
从服装批发市场的形成和发展的因素来看,其大体可以分为“产地型”和“集散型”两类
。顾名思义,产地型批发市场的形成是那些地区在某个历史时期,有着服装生产、加工的资源优势,当市场存在需求时,因为该地区服装的种类多、款式新、换代快、价格优,因此一传十、十传百,其市场知名度自然提高。而集散型的服装批发市场则是借助一个城市或地区的地理位置、交通、信息等方面的优势,汇集大量的服装商品,对本地以及周遍地区吞吐辐射。此类服装批发市场,刚开始很可能就是一个类似农贸市场的大集市,附近的商家觉得到这里交通方便,产品不错,就都来进货;当地的居民也都知道此区域产品价格便宜,常来购买服装。来拿货的人多了,生意越做越大,从而达到供求的“循环”。
基于前面的分析,从七浦路服装批发市场目前的特性来看,七浦路主要是集散型的服装批发,即借助上海优越的地理位置、便捷的交通条件、完备快速的市场信息等方面的优势,汇集大量的服装商品,对本地以及周遍地区吞吐辐射。调研显示,七浦路经营者来自于全国各地,其经营产品同样来自于全国各地。华东、华中、华南以及华北等服装各产地知名产品,在七浦路均具有一定的经营者。
从销售渠道而言,在前面已经提到,七浦路目前的商业影响力基本定位为“立足长三角,辐射全华东”,这是与国内各地目前服装纺织业发展以及其批发市场的分布密切相关的。从早上九点钟之前前往七浦路采购者来看,外地客户比例明显较高,均进行批发交易;九点钟以后上海地区批发者及零售购买者占绝对比