文档介绍：三十六中项目方案补充说明
写字楼市场可行性分析
政府宏观调控政策
新出台的房贷政策,针对性打击投资投机客群,二套房贷首付提至总房款的50%,三套房贷取消等政策。政府对于投资群体的打压必然对市场产生新的波动。投资性住宅、公寓产品在未来市场去化速度、销售价格等方面直接受政策影响。
对于写字楼产品,新政策对于目标客群的影响不大。对于投资客群反而是更保险、更合理的投资产品。
青山区区域市场空白
从发展的角度来讲,对于包头的整体市场而言,写字楼产品以“钢铁大街”一线式发展的现状随着城市的发展必然,青昆商业圈的逐渐提升,必然会打破格局。对于九星区域,我项目是此区域唯一写字楼产品,具有填充区域市场空白的契机点。
从市场需求角度,有九星soho部分业主、宏达写字楼、当代写字楼现状来看,存在集中于此区域办公的中、小型企业,但现在的居住、办公相混淆的办公条件,相应的配套并不能满足客群的需求。
另外,项目自身的电子产业从运营、物流、客服等方面存在对配套写字楼的需求,也是项目产品能够去化的最基本的目标客群。由此,对于写字楼产品也是应需而生。
项目整体及利润导向分分析、
对于综合体项目,项目的每一个产品各具有独特的功能,但也是相互配套、相互依存。环境公用、形象统一前提下,实现“一站式”生活的理念是综合体项目的本质,办公、居住、休闲、娱乐、购物缺一不可。写字楼提供办公便利的同时,也似项目整体功能提升、形象提升的关键点。
另外,对于产品价值而言,写字楼产品与公寓、住宅相比较,是投资产品的首选,价格也相对其他产品偏高。
符合项目开发利润最大化的基本目标。
写字楼产品开发建议
针对本项目地理区位及发展现状,中、小型企业是我们最好的适用目标客群,范围广、灵活性强,市场操作难度小。写字楼产品规划差异钢铁大街写字楼产品规划格局——摒弃大面积格局划分,针对小型办公企业开发定位。增加产品的灵活性,以“针对性、定制式”的方式灵活组合产品。对于投资群体,低总价利于促动购买,对于适用者,散户和大客户灵活组合,可以满足不同需求的客群。
关于引进酒