文档介绍：2008年6月
重新界定上海写字楼市场
摘要
•近几年,上海的写字楼市场在质量和租近几年,上海的写字楼市场在品质和租金
金上呈现两级化。上呈现两级化。随着市场力量进一步拉大
•随着更多高品质写字楼出现,市场正处领先者和其余写字楼之间的差距,建筑等
于一个拐点。
级的传统定义正逐渐失去其原有价值。
•上海租金最高的写字楼群与其余甲级写
2011年前,将有三百万平方米的“甲级
字楼之间的租金差距,
至2元人民币,”陆续建成并进入市场,租户和开
币。发商同样需要对写字楼的品质和价值作出
•从现在起至2011年底,上海CBD的写字楼全新的定义和归类,以适应瞬息万变的市
新增供应中,有超过三分之一被认为是场。
超甲级,总计有129万平方米。
•开发商和租户都将在超甲级写字楼市场
现在愈发需要更深入了解不
中积极寻求一席之地。
•随着超甲级这个新类别从局部市场发展同的甲级写字楼的表现,以
成具有自己特点的独立市场,其主要特及租户和开发商的期望。
性也将继续发展。
2 重新界定上海写字楼市场
从甲级到超甲级
上海正处于前所未有的持续发展阶段,自1990 这个项目也让市场重新审视甲级的界定标准,
年首座甲级写字楼落成以来,上海的优质写字许多90年代兴建的写字楼被剔出甲级行列。开
楼空间已超过三百万平方米。发商们纷纷效仿恒隆广场,提升新写字楼项目
毋庸置疑,在这期间,上海市场租户结构的变的质量和技术标准,而那些仍停滞不前的开发
化要远比城市天际线的变化重要得多。作为昔商则被抛在后面。以前因建筑成本过高而被认
日的制造业基地,经过几十年的高速发展,上为有风险的写字楼项目,现在随着租户“追求
海如今已成为一个高度发展、以服务业为主导质量”需求的驱动,使得那些曾经大胆进取的
的经济中心。开发商如今成为真正的强者(图1)。
随着服务业成为上海的主要产业,相关租户的恒隆广场建成已有五年,是时候我们重新审
需求也更加复杂,要求更好和更优质的空间。视上海的写字楼物业。在这个发展成熟的市
有些租户希望通过专门定制的物业提升产能, 场,租户来自不同行业及背景,并非所有甲
有些则希望以物业的外观优势来维持最好、最级写字楼都会对他们产生同样的吸引力。
鲜亮的形象。开发商对此的回应是兴建更为雄因而我们也愈发需要更深入了解不同的甲级
心勃勃的工程。写字楼的表现,以及租户和开发商的期望
(图2)。
2001年,随着南京西路恒隆广场1期完工,上海
快速增长的写字楼市场到达一个拐点。在这之以前,当新写字楼落成,会将它与已建成的项
前,大部分落成的写字楼被自动认定为甲级。目进行比较,然后市场将当前存量中最差的物
。这次市场需要给出了不同于以往的回
到2000年底令人瞠目的260万平方米;但其中恒应,市场选出优中之优的物业并将其独立归类
隆广场代表了里程碑式的飞跃。这个气势恢宏为超甲级。
的项目在品质上取得了长足的进步,成为业界
竞相遵循的标准。
图1:十年增长情况图2:上海中心区域历史租金水平
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