文档介绍：北京酒仙桥购物中心市场定位与
经营模式研究报告
内容提要
本项目是由北京京客隆超市连锁有限公司投资兴建的商业企业。建设
资金为 25,000 万元,其中银行贷款 20,000 万元,自筹 5,000 万元。建设项
目为酒仙桥商场拆除后在原址新建。建筑面积为 53,500 平方米,其中营业
面积 28,000 平方米。根据市场调研的结果,本项目市场定位为近郊社区型
购物中心,经营范围为超市、百货零售、餐饮、休闲、娱乐、健身、美容
等。购物中心还建有 18,000 平方米的停车场。预计本项目建成后第一年全
年销售额(包括服务业的营业额)近 6 亿元。
本项目属重建项目,据调查,核心商圈半径 公里,次级商圈 3 公
里,辐射商圈 6 公里。本商圈的特点为商圈层次分明,交通比较方便,本
区域商业网点不多,生活服务设施较为缺乏,给今后本项目带来较大的发
展空间。商圈内常住人口 23 万人,因地处老工业区,下岗和老年退休职工
较多,购买力居中等偏低水平,流动人口少。本项目今后发展趋势和前景
看好,按照市、区规划,这里将进行电子城科技园、酒仙桥和东坝两个边
缘集团,以及第三使馆区的建设,成为相对发达的区域。由于住宅建设的
发展,这个地区今后三年左右将新增 12 万人口,购买力总水平将有较大程
度的提高。
本项目所在商圈内竞争者主要有万客隆酒仙桥店、鑫隆商品批发市场、
新楼盘商业设施(大部分为超市、专业店)。经过比较分析,由于本项目实
行错位经营,再加上京客隆公司自有的配送体系和经营超市的实力、经验,
竞争者不会构成较大威胁。
根据以上分析,本项目的市场定位为近郊社区型购物中心。其理由是
购物中心的发展具有客观必然性,随着人们生活水平的提高,消费需求趋
向多样化,差异化,消费者不仅是单纯购买消费品,满足物质生活需要,,
还要有精神上的需要,购物中心已在世界各国成为一个极具增长性的新型
业态。在经营上采取的是开发与经营分离,物业管理与商品管理分离,各
司其责,分工合作,构成双主体运行的统一体。同时,从本地区实际情况
考虑,为加强社区建设,满足人们多方面消费需要,建设本项目也是必要
和可行的。同时也比较了其他两个方案——大卖场和百货加超市,我们认
为都是弊大于利,是不可取的。
本项目采用灵活多样的经营方式,自营、联营和租赁相结合。按经营
形式分:自营面积 8,500 平方米,占 %;联营 11,500 平方米,占 %;
租赁 8,000 平方米,占 %。按行业分,零售占 %(含超市、百货、
书店),餐饮占 10%,休闲娱乐业占 %,影楼、婚庆、美容保健占 %,
金融占 %,修理洗染业占 %。
组织机构设置采取在京客隆公司领导下,购物中心与超市两个单位平
行运转的方式,超市同购物中心是承租和租赁关系。购物中心实行统一管
理,分散经营,有利于发挥多业态互补的综合优势。
在促销策略方面,本项目应突出社区购物中心的特点,实施客户关系
管理,重点在亲情促销上下工夫。建立消费者档案,实行会员制,通过各
种促销活动,联络感情,使消费者把购物中心当作家,来此购物、休闲有
一种回家的感觉。
经过商圈分析和三种方法的测算,预计本项目开业后 2005 年全年销售
额(营业额)可达 6 亿元左右,以后每年增长 10%也是可能的,其经济效
益看好。本项目已列入市、区政府部门的规划之中,有政府的大力支持,
市场环境看好,因此是可行的。按照测算投资回收期为 年(不含建设
期)。本项目贷款数额较大,负债较重,再加上商业已进入微利时期,费用
不断上升,如发生本项目难以预测的不利因素时,还贷会有较大的风险。
本项目的商品销售额和租金、毛利水平对投资影响十分敏感。经营环境可
变因素也较多,会直接影响本项目效益。因此,本项目投资方应把困难估
计得足一些,以争取主动。
北京京客隆超市连锁有限公司酒仙桥商业项目
市场定位与经营模式的咨询研究报告
北京京客隆超市连锁有限公司所属酒仙桥商场将在原址进行重建,受
京客隆公司委托,我们在进行商圈情况及经济环境调查分析的基础上,对
本建设项目的市场定位与经营模式提出以下咨询研究报告。
一、关于酒仙桥商场商圈情况和经济环境的分析
(一)酒仙桥商场商圈的界定
商圈是指一个商业设施能够吸引的消费者所居住的区域范围。商圈的
范围要依商业设施所在地的自然状况(包括人口的分布、道路交通状况等)
和社会经济发展状况、消费水平、消费观念以及商业业态的发展趋势等因
素而确定。合理划定商圈对商业设施的市场定位、业态和经