文档介绍：1
房地产开发流程及基本术语研讨
卓越光大人
房地产业的概念
房地产是土地、房屋财产的总称
房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中,房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。
房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
房地产开发按业务侧重的不同可分为两类:
第一类是从事城市房地产开发和交易的,
第二类是从事开发经营成片土地的,即简称成片开发。松山湖
按项目的运作方式的不同可分为三类:
第一类,也是通常的运作,即取得土地使用权,进行房屋的建设,而后出售新建房屋的方式。 
第二类,是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。
第三类,其他方式。如购买房屋后出租;购买房屋后出租一段时间再转让;或者购买房地产后等待一段时间再转让;或者接手在建工程后继续开发等。
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房地产项目开发程序

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第一步房地产开发公司的设立
房地产开发公司设立阶段的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备
2、申请资质等级审批
3、申请办理企业名称预先核准
4、办理工商注册登记
5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立
1、申请批准项目建议书 2、办理企业名称登记 3、送审合资或合作合同、章程 4、申领外商投资企业批准证书 5、办理企业登记
房地产开发公司设立阶段的相关税费
1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人年度检验费
4、补、换、领证照费
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第二步项目开发前期调研策划
项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
2、项目用地周边环境调查
3、地块交通条件调查
4、周边市政配套设施调查
区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
3. 项目所在地房地产市场总体供求现状
4. 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5. 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6. 商品住宅客户构成及购买实态分析
土地SWOT(深层次)分析
1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点
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项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
2、项目定位
项目可实现价值分析
项目定价模拟

项目投入产出分析

投资风险分析及其规避方式

开发节奏建议

投资的结论
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第三步房地产开发项目的立项和可行性研究
项目立项程序,就是上报项目建议书或项目可研报告,取得政府批复(项目立项),使项目取得合法的开发建设资格。
项目建议书
房地产开发企业根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规划、地区规划的要求,结合各项自然资源、市场预测与分析,后向国家、地区项目主管部门推荐的建设性材料.
可行性研究报告
指对工程项目建设投资决策前进行技术经济分析、论证的科学方法和合理的手段。它以保证项目建设以最小的投资耗费取得最佳的经济效果,是实现项目技术在技术上先进、经济上合理和建设上可行的科学方法。
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房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目,签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
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第四步房地产开发项目土地使用权的取得
土地使用权取得的程序,就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复),办理取得土地使用权手续的程序。

二.  获取土地使用权的方式 

(1)协议出让 
(2)招标 
(3)拍卖,又称竞投
(4)挂牌 

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取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地