文档介绍：苏州写字楼市场调查
——9月份
目录
在售写字楼调研
即将发售写字楼调研
一级市场土地供应量情况4
在售写字楼竞争类比表
即将发售写字楼类比表
综述
在售写字楼个案调研报告
园区:
新天翔广场
案名
新天翔广场
位置
园区苏雅路168号
项目总投资
8亿
开发商
海天房产公司
开发业绩
天翔花园
广告行销推广
上海灵创广告公司
代理商
戴德梁行
装修状况
简装
建筑设计
物管商
上房
工程进度
结顶
开盘日
竣工日
交房日
基地面积
25384
楼层高
20层
建筑结构
框架
层高
总建筑面积
165000
本期建筑面积
38500
销售率
40%
土地价格
均价
11500
起价
10000
实际成交价
土地年限
40
容积率
绿化率
得房率
%
柱间距
地面停车
120
地下停车
480
一次性优惠
按揭优惠
其它优惠
产品
楼号
规划面积
主力面积
主力总价
总销金额
去化快房型
楼层差价
面积(㎡)
80-330
150-200
200万左右
80-150左右
150-200元
租金出租率
70-90元
配套环境
商业中心
地铁\轻轨
长途车站
酒店
大堂
红外
热水
电梯
暖气
宽带
空调
精装修
/
/
/
挑高15M
/
/
/
/
东芝分体式
/
银行贷款
名称
工行/民生银行
电梯
数量
商标
类型
分层
利率标准
基准利率下浮10%
7
三菱
5客2货
否
费用
物业管理费
车位占用费
智能化
水
电
暖
/
/
/
/
本案分析
利多
地理位置较好,出行方便,规划中的轻轨一号线站台就在西侧中央公园;周围配套齐全,湖滨休闲娱乐区、左岸商业街、邻里中心、星海大厦等商业金融配套均分布在一公里范围内;西侧中央公园景色宜人,在工作之余可享受大自然的气息,办公环境舒适;车位较多,写字楼可达2:1配比。
利空
案场销售,因与公寓在一起销售,分工不明确,导致业务员轮番上前确认客户需求,第一印象差;销售人员培训不专业,问到细节问题还需向旁人咨询,不能立即答出,比如未来网络、电话线路走向等。
交房时间离销售时间过远,导致客户多付利息。
只有简单装修,地板还只是水泥,需业主自行装修,界时也会影响到别家办公。
网络、电话、电线布线不合理,是在墙中预留插孔,不是现在写字楼主流的架空地板布线。
周围都是居住小区,人气不足,没有办公氛围。
大厦地址离公交站台较远,不是在主要干道旁。
基地位置图及小区规划图
电话
其他
网址
公交车
26、28、307、68、2
媒体分析
户外看板、道旗、网络、报纸
调查人
客源分析
更新日期
分析:
新天翔广场将建设成为集甲级智能化写字楼、大型百货公司、酒店式公寓以及大型地下停车场为一体的综合性商业中心,公寓部分总建筑面积为38,176平方米,可售套数为377套,,,停车位占地4万平方米共817个。
商业配套:师惠商业坊、大润发、欧尚、百安居、金海马家具广场、左岸商业街;
银行:中国银行、农业银行、建设银行、招商银行、香港汇丰银行、英国渣打银行;
其他:中茵皇冠假日酒店、尼盛万丽酒店、中信证券、东方明珠俱乐部、国际大厦。
交通状况:2、26、47、48、61、68等多路公交线路途径于此,可直达火车站、汽车站以及市区、新区、吴中区等地;距火车站、沪宁高速、苏嘉杭高速15分钟车程;今年即将开工的轻轨1号线将设站于此。
3月份开盘至今,当时推出的房源是5、6、7、8、9、17、18、20这几层,前段时间又推出10、12这两层,现在除12、13、14层暂时保留,其余均推出公开发售,迄今为止他的写字楼已签约的只有76套还剩下132套,签约率只有36%。
面积配比:写字楼一个层面13户,面积范围在80-330平方米之内,其中200以上的有5套,150左右的有5 套,剩下的3套的也在80-90之间,面积也不算很小,整体主力面积偏大且量多,套数比例占80%,面积比例占90%,加之均价在11500元,总价偏高,所以才导致去化的慢。从他们已售的户型面积来看,目前大面积的户型滞销(除了方位比较好的东南角、西南角),小面积的相对去化的快点。
商