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商业运营合作框架方案1
新•淮海坊
商业管理合作计划书
一、项目概况
（一）品牌入驻现状
星巴克、茶香书香等一批中高端商务休闲餐饮基本符合项目
的整体定位，也符合周边高端写字楼商务消费及地铁人流的谢谢观赏
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商业运营合作框架方案1
新•淮海坊
商业管理合作计划书
一、项目概况
（一）品牌入驻现状
星巴克、茶香书香等一批中高端商务休闲餐饮基本符合项目
的整体定位，也符合周边高端写字楼商务消费及地铁人流的客群
定位。项目本身的整体体量不大，各品牌商铺的平均面积过大，
直接造成商铺数量过少，商户租金承受能力普遍偏低，未能形成
主力店与众多小铺位的有效结合，从品牌引进策略和铺位面积分
割上，更多的考虑了整体形象，整体租金平衡明显欠缺考虑。
（二）业态规划
基本以餐饮业态为主，无其它业态作为补充，项目体量小固
然无法做到大而全，特色精品做专是考虑的主要方向。但单一的
餐饮业态也会造成消费客群的单一性，对整体街区的人气会有很
大的制约性，除了中午和晚上就餐时段，其它时间会令街区一片
死寂，业态的单一性是街区至今人气欠缺的主要因素。
（三）地理位置
项目地铁上盖，紧邻淮海路，周边密集分布高端商务及住宅
区，地理位置相对优越，拥有庞大的客群消费基础。
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（四）商业氛围与美陈
街区整体商业氛围严重不足，虽然硬件设施及整体格局营造
了相对高端和时尚的消费空间，但整体街区除了目的性消费，没
有令消费者值得驻足的旺场效果和体验感，这包括街区特色露天
贩卖车的设置、特色美陈景观的设置、儿童游乐设施的设置等。
（五）商户经营现状
人气的不足造成商户经营不够理想，加上单铺面积过大，令
其租金承受力较弱。商户的推广手段单一，基本各自为政，街区
整体缺乏对所有商户的整合营销推广，商户间的资源整合与消费
联动促销几乎没有。
综述，根据以上几点对项目现状的分析，归纳一下即为一个
拥有相对区位优势的街区，因前期招商定位及整体规划缺乏通盘
考虑，营运管理能力不够全面，造成整体街区商业氛围严重不足，
人气不断萎缩，商户经营状况不佳，承租能力严重下降，租金水
平远未达到预期，物业未能如期实现增值的目的。
二、运营目标
根据上述对项目概况的分析，通过下一步运营我们希望达成
如下目标：
1、通过对现有商户调整，实现阶梯式差异化租金，最终实现整体租金的递增。
2、通过对街区铺位的重新分割，实现铺位数量的增加，并增加辅助特色零售业态，提
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升项目的吸客能力。
3、实现街区商业氛围的提升，营造更具体验感的时尚消费
街区。
4、街区共享空间的固定临促与体验互动活动的轮番举办，
达到街区人气的倍增。
5、加大整合营销推广力度，提升项目知名度及竞争力，实
现物业价值的迅速提升。
三、运营计划
要实现上述运营目标，我们将针对此项目制定如下运营计
划:
（一）组织架构
考虑项目整体体量偏小，过多的人力会造成整体运营成本的
增加，但考虑项目后期商户调整中的二次招商、日常运营过程的
营销策划与活动执行、街区共享空间的二次经营、商户关系协调
与处理等众多事务，我们拟成立复合型人才项目组为贵司提