文档介绍：土地增值税
第八章土地增值税
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物的单位和个人,就其转让房地产取得的增值性收入征收的一种税。
我国现行土地增值税的特点是:以转让房地产取得的增值额为征税对象;实行超率累进税率;实行按次征收。
第一节概述
一、土地增值税的范围
(一)一般规定:
13>.转让国有土地使用权;
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(二)具体规定
二、土地增值税的纳税人
为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
三、土地增值税的税率
采用四级超率累进税率,
增值额未超过扣除项目金额50%的部分; 30%
超过50%,未超过100%的部分; 40%
超过100%,未超过200%的部分; 50%
超过200%的部分, 60%。
第二节应纳税额的计算
一、应税收入与扣除项目的确定
(一)应税收入的确定
转让房地产取得的全部价款及有关经济收益
(二)扣除项目的确定
(房地产开发企业印花税不包括在内)
二. 土地增值税税额的计算
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分
应纳税额=增值额×30%
(2)增值额超过扣除项目金额50%未超过100%
应纳税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%
应纳税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(4)增值额超过扣除项目金额200%
应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
例题
,当时造价为5 000万元,经房地产评估机构评定,该楼的重置成本为6 000万元,成新度折扣率为七成。转让前为取得土地使用权支付的地价款和有关费用为1 400万元。转让时取得转让收入7 800万元。计算该公司应纳土地增值税额(营业税税率5%,城建税税率为7%,教育附加征收率3%,印花税税率为5‰)。
(1)转让收入=7 800(万元)
(2)扣除项目金额
房地产评估价格=6 000×70%=4200(万元)
取得土地使用权支付的金额=1 400(万元)
与转让房地产有关的税金
=7 800×5%+7 800×5%×(7%+3%)+7 800×%=(万元)
扣除项目金额合计=4 200+1 400+=6 (万元)
(3)增值额=7 800-6 =(万元)
(4)增值额与扣除项目金额的比率
=1 ÷6 =%
(5)应纳土地增值税税额=1 ×30%=(万元)
2. 08年某房地产开发公司建设并销售一幢高级公寓,取得转让收入5000万元,开发该高级公寓有关支出为:支付土地使用权费用及开发成本合计为1700万元,该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息,()。计算该公司销售高级公寓缴纳的土地增值税。
三、土地增值税的纳税期限及地点
纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书;土地转让、房产买卖合同;房地产评估报告;与转让房地产有关的税金的完税证明;其他与转让房地产有关的资料。
土地增值税由房地产所在地的主管税务机关征收。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税。
四、土地增值税的优惠政策
(一) 对建造普通标准住宅的税收优惠:纳税人建造普通住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。
(二) 国家征用收回的房地产的税收优惠:因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。
(三) 对个人转让房地产的税收优惠:个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的,免予征收土地增值税;居住满3年末满5年的,减半征收土地增值税;居住未满3年的,按规定计征土地增值税。
第三节. 土地增值税的会计核算
一、账户设置
应设置“应交税费——应交土地增值税”明细账户。贷方核算本期应缴纳的土